Jak zřídit přístupovou cestu přes cizí pozemek?

Spousta chalupářů, ale i majitelů lesů či zemědělských pozemků, potřebuje přístup ke svému majetku přes okolní půdu, kterou ovšem nevlastní. Dříve byly s takovými cestami problémy a velmi často končily nezbytné cesty u soudu. S novým občanským zákoníkem jich výrazně ubylo, i když samozřejmě spory zcela nevymizely. Pojďme se s problematikou seznámit blíže.    

Jako vlastník pozemku, který se nachází bez přístupové cesty a je obklopen jinými pozemky, máte několik možností, jak zajistit přístup. V České republice je tento problém řešen prostřednictvím institutu práva cesty, které je upraveno v občanském zákoníku.

Možnosti zajištění přístupu na pozemek

Právo cesty: 

• Můžete požádat sousední vlastníky o zřízení práva cesty přes jejich pozemky. Právo cesty je věcné břemeno, které umožňuje vlastníku pozemku využívat cizí pozemek pro přístup k vlastnímu pozemku. Toto právo by mělo být zapsáno do katastru nemovitostí.

Dohoda se sousedy: 

• Ideální je dosáhnout dohody se sousedy o umožnění přístupu přes jejich pozemky. Dohoda může být formálně zaznamenána a zahrnuta do katastru nemovitostí jako právo cesty.

Soudní řešení: 

• Pokud se s sousedy nedohodnete, můžete se obrátit na soud a požádat o určení práva cesty. Soud určí, přes které pozemky má být právo cesty zřízeno, s ohledem na nejmenší možnou újmu pro dotčené pozemky.

Pro zajištění přístupu na váš pozemek je klíčové jednat nejprve s dobrým úmyslem a snažit se dosáhnout dohody se sousedy. Pokud to není možné, máte právo obrátit se na soud, který může právo cesty určit. Vždy je doporučeno konzultovat postup s právníkem specializujícím se na nemovitostní právo, aby bylo zajištěno, že vaše kroky jsou v souladu s platnou legislativou.

Jak se dostat přes cizí pozemek? 

Volný průchod krajinou

Podle zákona o ochraně přírody č. 114/1992 Sb. má každý právo na volný průchod přes pozemky ve vlastnictví či nájmu státu, obce nebo jiné právnické osoby. Nesmí ale při průchodu způsobit:

• Škodu na majetku nebo zdraví jiné osoby
• Zasahovat do práv na ochranu osobnosti
• Zasahovat do sousedských práv
• Je povinnen respektovat jiné oprávněn zájmy vlastníka či nájemce a obecně platné předpisy 

Ale pozor! Právo o volném průchodu se ale nevztahuje na zastavěné nebo stavební pozemky, dvory, zahrady, chmelnice a pozemky, které jsou určené k faremnímu chovu zvířat. 

Orná půdy, louky a pastviny jsou z oprávnění volného průchodu vyloučeny v době, kdy může dojít k poškození porostů či půdy nebo při pastvě dobytka.

Na některé oblasti se mohou vztahovat výjimky, které vylučují volný pohyb po nich. To zejména z důvodu ochrany přírody nebo při honitbě, v období hnízdění, kladení a odchovu mláďat.

Jak můžete poznat, že je pozemek ve volné krajině v držení státu, obce či jiné právnické osoby? Z katastru nemovitostí - do toho je možné nahlédnout zdarma a online.

Použití veřejné cesty

Veřejná cesta je komunikací, kterou může používat kdokoli za účelem, pro který byla komunikace určena. 

Na zemědělských pozemcích může být přítomna veřejně přístupná účelová komunikace, která mívá narozdíl od velkých veřejných komunikací jako jsou silnice či dálnice různorodou podobu. Jedná se o stezky, pěšiny, polní či lesní cesty - nebo také příjezdové a přístupové cesty. Mohou to být malé stezky i zpevněné cesty s povrchovou úpravou. Tyto cesty vznikají často bez plánování, tak, že se po nich chodí nebo jezdí. V případě veřejných cest nehraje roli, zda je vlastník právnickou nebo fyzickou osobou. 

Aby taková cesta mohla být veřejnou cestou, musí ale splňovat tyto základní podmínky:

• je stálá a patrná v terénu: cesta je zřetelná, vidíte např. vyjeté koleje. 
• slouží dopravě: slouží jako spojnice k ostatním nemovitostem nebo tyto nemovitosti spojuje s ostatními komunikacemi či slouží k obhospodařování zemědělských a lesních pozemků. 
• cesta je alespoň pro jednu ze zpřístupňovaných nemovitostí jedinou existující dopravní spojnicí (tzv. nutná komunikační potřeba). 
• vlastník souhlasí s obecným užíváním: vlastník cesty výslovně či mlčky souhlasí s tím, že jeho cestu užívá veřejnost. Takový souhlas váže i budoucí vlastníky cesty. 

Veřejně přístupné účelové komunikace zanikají, když se přestanou používat. 

Soukromá cesta přes cizí pozemek aneb služebnost cesty 

Pokud na pozemek nevede veřejná komunikace, je možné domluvit se s vlastníkem pozemku na zřízení služebnosti práva cesty. 

Právo cesty je specifický typ věcného břemene, které umožňuje vlastníku jednoho pozemku (sloužícího) využívat část cizího pozemku (panujícího) pro přístup k vlastnímu pozemku nebo pro jeho lepší využití. Toto právo zahrnuje možnost přechodu nebo průjezdu přes cizí pozemek. Právo cesty je jednou z forem služebnosti, což je širší pojem zahrnující různé typy práv využívat cizí věc nebo majetek určitým způsobem.

Nedokážete-li se dohodnout, je možné obrátit se na soud s žádostí o zřízení tzv. nezbytné cesty. Ale soudní cesta by měla být vždy až poslední instancí. V tomto případě důrazně doporučujeme konzultovat s právním poradcem. 

Zřízení nové cesty

Pokud k pozemku, který se nachází například uprostřed lánu žádná cesta nevede a pole je nedostupné, má to výrazný vliv nejen na jeho hodnotu ale také na schopnost jej obhospodařovávat. Zřízení nové cesty, navíc přes pozemky jiných majitelů je ale dlouhý a legislativně poměrně náročný proces.

Cestu lze zřídit těmito způsoby:

Pozemková úprava

Cílem pozemkových úprav má být úprava, scelení nebo rozdělení pozemků, tak aby vznikaly, co nejlepší možné podmínky pro správu a hospodaření. Takovou podmínkou bezesporu přístup na pozemek je. V rámci pozemkových úprav je mimo jiné lán společných zařízení, mezi které patří i účelové komunikace. V rámci úprav, ale Státní pozemkový ústav (SPÚ) může řešit jen pozemkové úpravy, pro které se vysloví vlastníci nadpoloviční výměry zemědělské půdy v katastrálním území. 

Výprosa

Umožňuje vlastníkovi pozemku, jehož parcela je izolována od veřejné komunikace a nemá tak možnost přístupu k ní, požádat o zřízení cesty přes sousední pozemky. Výprosa cesty je upravena v občanském zákoníku (v České republice například zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). Děje se tak víceméně z dobré vůle, bez nároku na protihodnotu a to v případech, kdy k pozemku žádná cesta nevede a jiné řešení přístupu není možné nebo by bylo pro vlastníka izolovaného pozemku příliš nákladné.

Služebnost cesty

Dále je také možné se domluvit se sousedním vlastníkem na služebnosti nové cesty, kdy vlastník souhlasí, že jeho pozemek bude sloužit i někomu jinému jako přístup k jeho nemovitosti.

Nezbytná cesta

Pokud se sousední vlastníci nejsou schopni dohodnout zákon pamatuje na institut nezbytné cesty. Zákon (Občanský zákoník ust. § 1029 odst. 1) říká, že „vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek.“

Není to tak jednoduché. Pokud by škoda na nemovité věci souseda převýšila užitek cesty, pak taková cesta vzniknout nemůže. Stejně tak, pokud existuje i jiná přístupová cesta, ale tato sporná je vyžadována jen pro pohodlnější přístup. Také nelze zřídit cestu přes prostor, který byl ohrazen právě proti tomu, aby do něj vcházely cizí osoby (příkladem může být například uzavřený dvůr u obytného domu), nebo kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit. 

Soud nezbytnou cestu nepovolí ani v případě, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá.

Co za to?

Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Pokud se povolí spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. Vlastníkovi také patří úhrada za případnou škodu, která by mu mohla cestou vzniknout. Soud může povolit cestu v takové trase a v takovém rozsahu, aby ji mohl žadatel co nejlépe využívat, ale také aby bylo co nejméně zasaženo do práv majitele pozemku. Poměr mezi majitelem pozemku a žadatelem o nezbytnou cestu je dán jejich domluvou. Může zde být zřízena i služebnost, což znamená, že vlastník nemovitosti musí ve prospěch jiného něco trpět nebo něčeho se zdržet, v tomto případě trpět cestu a zdržet se všech prostředků, které by zabránily k jejímu užívání.

Nejkratší a nejméně bolestnou cestou

Pro majitele pozemků někde uprostřed rozlehlých lánů je pak důležitý § 1033 občanského zákoníku. Ten říká, že obklopuje-li nemovitou věc bez přístupu několik sousedních pozemků, povolí se nezbytná cesta jen přes jeden z nich. Přitom se uváží, přes který pozemek je nejpřirozenější přístup, a přitom se stále musí mít na paměti požadavek na co nejmenší obtěžování a zásah do práv majitelů těchto pozemků. 

A co když cesta zmizela v důsledku dělení?

Ztratí-li nemovitá věc spojení s veřejnou cestou proto, že pozemek byl rozdělen, lze žádat nezbytnou cestu jen po osobě, která se na dělení podílela. V takovém případě se nezbytná cesta povolí bez úplaty. Toto je častý problém u dědických řízení, kdy se dědicové dohodnou na dělení majetku, včetně nemovitostí. Rozdělený pozemek pak může ztratit na své části přístup, proto právě na tuto možnost myslí zákon rovnou ve svém paragrafovém znění. 

Někdy je rozumné zbavit se cesty i starostí 

Poslední a velmi důležitá informace se týká možnosti změny majitele pozemku, na němž má být zřízena cesta jako umělá. Vlastník dotčeného pozemku totiž může požadovat, aby žadatel do svého vlastnictví převzal pozemek potřebný pro nezbytnou cestu. Tehdy se cena stanoví nejen se zřetelem k ceně postoupeného pozemku, ale i s ohledem na znehodnocení zbývajícího nemovitého majetku dotčeného vlastníka. 

Vliv absence cesty na hodnotu pozemku

Jaký vliv má to, že pozemek je izolovaný a nevede na něj žádná cesta? Poměrně značný. 

Bez přímého přístupu je pozemek méně atraktivní pro potenciální kupce nebo investory, což může výrazně snížit jeho tržní hodnotu. Přístupová cesta je základním předpokladem pro většinu využití pozemku.

Omezená nebo žádná přístupnost komplikuje využití pozemku, ať už pro stavební projekty, zemědělství nebo jiné účely. To může vést k omezení zájmu ze strany potenciálních uživatelů nebo investorů.

Pokud je potřeba zřídit právo cesty soudně nebo dohodou se sousedy, mohou být s tím spojeny dodatečné náklady, které mohou potenciálního kupce odradit nebo snížit čistou hodnotu pozemku pro prodejce.

Vyjednávání o právu cesty nebo jeho soudní vymáhání může být časově náročné a právně komplikované, což může ovlivnit likviditu pozemku a jeho atraktivitu na trhu.

Obtížnost propachtování zemědělcům

Pozemek bez přístupové cesty může být také hůře propachtovatelný. 

Zemědělci potřebují k pozemkům snadný přístup pro zemědělskou techniku, jako jsou traktory, kombajny a další stroje. Bez přístupové cesty je obtížné nebo nemožné tyto stroje na pozemek dostat.

Pro efektivní zemědělské hospodaření je klíčová snadná dostupnost pozemků. Obtížný přístup může zvýšit náklady na práci a čas potřebný pro obhospodařování pozemku.

Pokud by zemědělec musel investovat do zřízení přístupové cesty nebo vyjednávat o právu cesty, mohlo by to pro něj představovat nežádoucí dodatečné náklady.

Z těchto důvodů může být pozemek bez přístupové cesty obtížnější propachtovat zemědělcům, a to jak z hlediska finančních nákladů, tak z hlediska právních a logistických komplikací. Vlastníci takových pozemků se často setkávají s potřebou nabídnout nižší pachtovné nebo převzít na sebe část nákladů a úsilí spojených se zajištěním přístupu.