Jak funguje úschova kupní ceny při prodeji pozemku

Proces prodeje nemovitosti od rozhodnutí prodat pozemek po převedení vlastnictví na nového majitele nějakou dobu trvá. Jen na přepis nemovitosti má katastrální úřad 30 dnů. Prodávající a kupující se tak dostanou do dilematu, co převádět dřív - peníze nebo nemovitost? 

Proč úschovu vůbec použít?

Háček je totiž v tom, že v době prodeje je mezi prodávajícím a kupujícím jakési vlastnické vakuum. Pozemek, nebo jiná nemovitost, totiž patří prodávajícímu majiteli, až do doby, než bude nový vlastník přepsán v katastru. A teď - co dřív? Nechat přepsat svůj majetek na někoho, kdo mi za něj ještě nezaplatil? Nebo zaplatit za něco, co ještě není moje?

Tento problém ve velké míře řeší spolupráce s osvědčenou firmou či realitní agenturou, která nabízí jak právní a administrativní servis, tak velmi často platbu předem. U velkých a ověřených firem navíc stojí za subjektem stovky obchodů. 

Pokud ale chcete prodávat svůj pozemek svépomocí, použití úschovy financí může být cestou, jak provést celou transakci bezpečně a bez zbytečných sporů. 

Co to je úschova kupní ceny?

Úschova kupní ceny je finanční mechanismus, který se používá při koupi nemovitosti k zajištění bezpečného převodu peněz mezi kupujícím a prodávajícím. Prodávající a kupující využívají třetí stranu, nejčastěji banku, advokátní kancelář, notáře či realitní agenturu, která dočasně drží peníze, dokud nejsou splněny všechny podmínky pro jejich uvolnění. 

V případě prodeje pozemku či jiné nemovitosti bývá zásadní podmínkou převod vlastnictví na katastru nemovitostí. Pokud nebudou podmínky ve smlouvě splněny, schovatel - tedy ten , který úschovu drží, pošle peníze zpět kupujícímu. 

Jakou roli hraje úschova v bezpečném prodeji nemovitosti?

Úschova hraje zásadní roli při prodeji nemovitosti v případě, kdy kupujícího neznáme a nedali bychom za něj ruku do ohně. Při použití úschovny má prodávající jistotu, že mu kupující uhradí celou kupní cenu (nebo část, podle toho, jak je stanoveno v konkrétní smlouvě), protože bez tohoto kroku, nedojde k přepisu vlastnického práva. Na druhou stranu kupující má jistotu, že jeho peníze neskončí v kapse podvodníka a k procesu přepisu vlastnických práv skutečně dojde. Bez nich totiž prodávající nedostane své peníze.

V tomto procesu je ale zásadní volit dobře a pozorně samotnou úschovnu. Volte jen takového schovatele, kterému věříte. 

Druhy úschovy kupní ceny a kolik za ně zaplatíte?

Existují různé typy úschov a každá nabízí odlišné výhody, různé poplatky a úrovně bezpečnosti.

1. Advokátní úschova

Tento typ úschovy je oblíbený pro jeho flexibilitu a často nižší cenu. Advokát přijme peníze a drží je na zvláštním účtu, dokud nejsou splněny podmínky pro jejich uvolnění, jako je zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí. Advokáti jsou ze zákona povinni mít pojištění profesní odpovědnosti, což zvyšuje bezpečnost této metody. Advokáti musí být zapsáni v advokátní komoře, lze je tedy ověřit.

Ceny za advokátní úschovu se liší podle konkrétní kanceláře. Obvykle se ceny pohybují od 3 000 korun až po desetitisíce, přičemž mohou být ovlivněny výší transakce a složitostí právního případu. Některé advokátní kanceláře účtují pevné poplatky za úschovu, zatímco jiné mohou stanovit poplatek jako procento z uložené částky.

2. Notářská úschova

 Je podobná advokátní úschově, ale bývá dražší a méně flexibilní. Notáři také musí mít pojištění profesní odpovědnosti a jsou regulováni zákony, které stanovují pevné sazby za úschovu. Notáři jsou členy notářské komory, lze je tedy ověřit. 

Notářské poplatky za služby jsou určovány podle notářského tarifu, budou se lišit podle výše uložené částky - vždy se počítají jako procenta z celkové částky podle tarifu. Zaplatíte od tisícovek korun do desetitisíců. 

3. Bankovní úschova

Banky poskytují vysokou úroveň bezpečnosti a stabilitu, ale mohou nabízet méně flexibilní smluvní podmínky a vyšší ceny. Banky často vyžadují, aby byly smlouvy sjednány bez možnosti úprav, což může být nevýhodou pro specifické požadavky kupujícího nebo prodávajícího. Vyplatí se si prověřit, u jaké banky budou finanční prostředky uloženy - zda je důvěryhodná, nehrozí její krach atp. 

Cena za bankovní úschovu se pohybuje od 5 000 do deseti tisíců korun, cena může být stanovena jako pevná částka nebo jako procentuální sazba z výše uschované částky.

4. Úschova u realitní kanceláře

Tento typ úschovy je často zahrnut v provizi realitní kanceláře nebo v rámci samotného procesu prodeje a může být levnější nebo dokonce zdarma. Úschovu u realitních agentur upravuje od r. 2020 zákon o realitním zprostředkování. I u služeb realitních kanceláří je dobré si firmu prověřit - pro agenturu či kancelář je prodej nemovitostí obživou, nabízejí tak mnohdy výhodné podmínky a v oblasti pozemků a nemovitostí se umí dobře pohybovat. Přesto existují překupníci či podvodníci. Nejlepší vizitkou firmy jsou reference a uzavřené obchody. Dejte na intuici a dojem a volte důvěryhodné značky. 

Vybrali jste úschovu, máte kupce na pozemek a co dál?

Prvním krokem je sepsání smlouvy o úschově. Ta je trojstranná, podepisuje ji prodávající, kupující a třetí vybraný schovatel. Smlouva specifikuje, za jakých podmínek bude kupní cena vyplacena. Typicky se vyplácení váže na zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí, ale mohou existovat i další podmínky jako např. odstranění právních vad nebo výmaz zástavních práv​.

Dalším krokem je vklad kupní ceny do úschovy. Kupující vloží kupní cenu, nebo část domluvenou ve smlouvě, na úschovní účet ve stanovené lhůtě. Peníze jsou bezpečně drženy až do splnění smluvně definovaných podmínek.

Poté co dojde ke splnění podmínek, většinou tedy v případě prodeje pozemku či jiné nemovitosti k přepisu vlastnictví do katastru nemovitostí, schovatel vyplatí kupní cenu prodávajícímu. V případě problémů, jako jsou právní vady nebo neúspěšný zápis v katastru, může být platba zadržena nebo vrácena kupujícímu.

Za celý proces náleží schovateli finanční odměna v domluvené výši. 

Úschova kupní ceny je důležitým nástrojem pro zajištění bezpečnosti a spravedlnosti především při obchodech s nemovitosti svépomocí - tedy bez využívání služeb specializované firmy nebo realitní kanceláře. Pokud se rozhodnete úschovy peněz využít, pečlivě zvažte pro a proti, přihlédněte ke specifickým okolnostem prodeje a zvolte typ úschovy, který vám bude pro vaši transakci nejlépe vyhovovat.