Pachtovné aneb co všechno by měli vlastníci vědět o pachtu?

V České republice je v současné době přes 3 miliony vlastníků půdy, jen malé procento z nich ale na pozemcích samo hospodaří. Většina majitelů půdu dále propachtovává zemědělcům. Co jsou základní věci, které by měl vlastník vědět?

Co je to pacht?

Pacht je právní institut, kdy vlastník pozemku (propachtovatel) poskytuje svou nemovitost, v tomto případě zemědělskou půdu, dočasně k užívání a požívání jiné osobě (pachtýři). Nejčastěji se jedná o zemědělské pozemky nebo zahrady (ale i lomy nebo prameny vody). Činí se tak prostřednictvím písemné pachtovní smlouvy.

Pachtýř se smlouvou zavazuje starat se o danou „věc” s péčí řádného hospodáře. Za její užívání a požívání platí buď dohodnuté pachtovné anebo odevzdává poměrnou část výnosu (nebo kombinace obojího). 

Jak často se vyplácí pachtovné?

Pachtovné se obvykle vyplácí pravidelně podle dohody mezi propachtovatelem a pachtýřem. Podle legislativy zpětně jednou za rok. Pokud se zúčastněné strany nedohodnou jinak. Zpravidla to bývá na konci zemědělského roku. Pozor - zemědělský rok u nás začíná 1. října a končí 30. září roku následujícího, a neshoduje se tedy s kalendářním dělením roku. 

Pachtovné se tedy zpravidla vyplácí 1. října.

Kolik můžu dostat za propachtovaný pozemek?

Výši pachtovného ovlivňuje řada faktorů a může se významně lišit (např. podle kvality půdy, velikosti a umístění pozemku nebo způsobu hospodaření atd.).

U výjimečně kvalitní orné půdy může být vyšší. U trvalých travních porostů bývá pachtovné obvykle nižší než u orné půdy.

Část pachtovného je také podle dohody často vyplácena v podobě vypěstovaných zemědělských plodů nebo jiných užitků - balíků slámy, pytlů brambor nebo ovsa. Čím větší pozemek a čím větší podíl na pozemku, tím vyšší celkové pachtovné. 

Bohužel u dříve uzavřených smluv s automatickým prodlužováním, které vlastníci pozemků často podědili i s půdou, pachtovné mnohdy tržní výši ani zdaleka neodpovídá.

Jak vypovědět pacht? Na jak dlouhou dobu se uzavírá pachtovné?

Pacht se sjednává buď na dobu určitou nebo neurčitou. Pokud byla smlouva uzavřena písemně je nutné ji ukončit písemnou výpovědí. U smluv na dobu určitou pouze z důvodů uvedených ve smlouvě. 

Pacht ujednaný na dobu neurčitou lze vypovědět v dvanáctiměsíční výpovědní době. Výpověď je třeba doručit do konce pachtovního roku - tedy 12 měsíců před jeho plánovaným zánikem, pokud to nestihnete, smlouva se prodlouží o další rok.

Dlouhé výpovědní doby mají chránit pachtýře před znehodnocením práce a výnosů, které se vážou k propachtovaným pozemkům. 

V praxi se jsou smlouvy pro vlastníky mnohdy nevýhodně postaveny a to zejména v případech, kdy nový vlastník ‚‚podědil“ pachtovní smlouvu s pozemkem i pachtýřem- podmínky hrají ve prospěch pachtýře, takové smlouvy je mnohdy velice obtížné vypovědět. Existují ale i zákonem stanovené podmínky, které dávají propachtovateli možnost pachtýři smlouvu vypovědět, pokud je neplní či přímo porušuje.

Z hlediska hospodaření dává největší smysl uzavírat pachtovní smlouvu na delší dobu (pět let a více). Pak se mohou projevit kroky, které pachtýř pro půdu podniká. To se ale doporučuje u ověřených pachtýřů s jejichž přístupem k obdělávání své půdy jsou propachtovatelé spokojeni.

Na co si dát pozor?

Při uzavírání pachtovní smlouvy je důležité dbát na několik klíčových aspektů: jasné a přesné vymezení pachtovaného pozemku, dohoda o výši pachtovného, specifikace, jaký druh zemědělské činnosti je na pozemku povolen, a dále podmínky pro jeho využívání a údržbu. Důležitá je také doložka o možnosti revize pachtovného v případě významných změn tržních podmínek nebo zemědělské politiky.

• Inflace - pokud je smlouva uzavírána na delší dobu, lze sjednat „inflační doložku”, podle které se bude výše pachtovného navyšovat o inflaci.
• Škody na pozemku - základní povinností pachtýře je užívat pozemek jako řádný hospodář. Pokud na pozemku prokazatelně dochází ke vzniku škod (např. znečišťování chemickými prostředky, nešetrnými zásahy do krajiny ad.), je možné pachtovní smlouvu na základě zákona vypovědět okamžitě. V případě zemědělských pozemků, může propachtovatel trvat na tom, aby pachtýř důsledně dodržoval předpisy související s ochranou půdy a svou činností neohrožoval pozemky erozí či znečištěním.
• Automatické prodlužování pachtovní smlouvy.
• Automatické povolení podpachtu jiné osobě.
• Dlouhá výpovědní lhůta uvedená ve smlouvě.
• Dlouhá lhůta úhrady pachtovného.
• Smlouva uzavřená na dlouhou dobu bez možnosti navyšovat pachtovné.
• Smlouva bez podmínek péče o půdu, tak aby nebyla degradována a neztrácela hodnotu.

Uživatele pozemků je možné dohledat v systému LPIS.

Jaká byla historie vzniku pachtovného v České republice?

Historie pachtovného v České republice sahá do období před První světovou válkou, kdy bylo pachtování zemědělské půdy běžnou praxí. V období socialismu bylo soukromé vlastnictví zemědělské půdy omezeno a s ním i možnost pachtování. Majetek byl zkolektivizován a spravovala jej až na výjimky družstva. Po roce 1989 a následné restituci a privatizaci se pacht opět stal důležitým nástrojem v zemědělském hospodaření. Současný právní rámec pro pacht vychází z potřeby flexibilního využívání zemědělské půdy v soukromém sektoru a přizpůsobuje se měnícím se podmínkám trhu a zemědělské politiky.

Jaká jsou základní práva a povinnosti propachtovatele vůči pachtýři?

Základní práva a povinnosti propachtovatele a pachtýře upraveny v již zmiňovaném zákoně č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku a zahrnují:

Práva:

Právo na pachtovné

Propachtovatel má právo na dohodnuté pachtovné, které může být stanoveno v penězích nebo v naturáliích. Pachtovné je obvykle placeno pravidelně za dobu užívání pachtované věci.

Právo na zachování dobrého stavu majetku

Propachtovatel má právo požadovat, aby pachtýř zacházel s pachtovaným majetkem řádně a s péčí řádného hospodáře. Pachtýř je povinen vrátit majetek po skončení pachtu v stavu, který odpovídá řádnému hospodaření, s výjimkou obvyklého opotřebení.

Právo na kontrolu

Propachtovatel má právo kontrolovat, jak pachtýř majetek užívá, a to v rozsahu dohodnutém v pachtovní smlouvě nebo stanoveném zákonem.

Právo na ukončení pachtu

V případě, že pachtýř porušuje své povinnosti, například neplatí řádně a včas pachtovné nebo špatně hospodaří s pachtovaným majetkem, může propachtovatel pacht pod určitými podmínkami vypovědět.

Právo na obnovení pachtu

V některých případech může propachtovatel mít právo nebo povinnost obnovit pachtovní smlouvu, pokud to bylo dohodnuto nebo je to stanoveno zákonem.
 

Povinnosti:

Předání věci do pachtu

Propachtovatel je povinen předat pachtýři věc (např. pozemek, zemědělský podnik) ve stavu, který umožňuje její řádné užívání podle účelu pachtu. Toto zahrnuje i předání veškerých relevantních informací o věci, které mohou být pro její užívání důležité.

Zajistit pachtýři klidné užívání věci

Propachtovatel musí zaručit, že během doby pachtu bude moci pachtýř věc užívat bez zásahů třetích osob. To znamená, že pachtýř by neměl být rušen ve využívání věci neoprávněnými zásahy nebo nároky třetích osob.

Odpovědnost za vady

Propachtovatel nese odpovědnost za vady pachtované věci, o kterých věděl nebo vědět musel v době, kdy byla věc do pachtu předána. Pokud tyto vady brání řádnému užívání věci, pachtýř má právo požadovat jejich odstranění, případně může v některých případech požadovat snížení pachtovného nebo od smlouvy odstoupit.

Údržba věci

Propachtovatel je povinen udržovat věc v takovém stavu, který umožňuje její řádné užívání, pokud se smlouvou nestanoví jinak. To znamená, že veškeré nutné opravy, které nejsou důsledkem běžného užívání věci pachtýřem, by měly být prováděny na náklady propachtovatele.  Provádí-li propachtovatel na propachtované věci opatření, k nimž je podle smlouvy nebo z jiného právního důvodu oprávněn nebo povinen, nahradí pachtýři v přiměřeném rozsahu náklady a ztrátu výnosu, které pachtýři v důsledku takového opatření vznikly.

Po ukončení pachtu

Po skončení pachtu má propachtovatel povinnost převzít od pachtýře pachtovanou věc zpět, pokud smlouva nebo povaha věci neurčuje jinak.

Co smí a nesmí pachtýř na propachtovaném pozemku?

Pachtýř má v rámci pachtovního vztahu stejně jako propachtovatel určitá práva a povinnosti, jsou obvykle podrobně specifikovány v pachtovní smlouvě, nicméně existují i obecné zásady stanovené právními předpisy, které určují, co pachtýř smí a nesmí dělat.

Co smí pachtýř:

• Využívat pozemek: Pachtýř smí pozemek využívat pro účely specifikované ve smlouvě, což obvykle zahrnuje zemědělskou činnost, ale může se to týkat i jiných dohodnutých účelů.
• Požívat užitky: Pachtýř má právo na užívání plodů a užitků z půdy, což znamená, že vše, co pozemek produkuje (např. obilí, ovoce), patří pachtýři.
• Požadovat úpravy: V některých případech může pachtýř požadovat nezbytné úpravy na pozemku pro lepší využití, pokud to smlouva umožňuje a pokud jsou tyto úpravy schváleny propachtovatelm.

Co nesmí pachtýř:

• Podnájem nebo přenechání pachtu: Bez souhlasu propachtovatele by pachtýř neměl pozemek dále pronajímat třetí straně nebo převést pacht na jinou osobu.
• Změnit využití pozemku: Pachtýř by něměl měnit způsob využití pozemku bez souhlasu propachtovatel, zejména pokud by to bylo v rozporu s dohodnutými podmínkami pachtovní smlouvy nebo zákonem.
• Poškodit pozemek: Je zakázáno jakékoliv jednání, které by mohlo vést k poškození pozemku nebo snížení jeho hodnoty. Pachtýř je povinen zacházet s pozemkem řádně a zodpovědně.
• Provádět trvalé úpravy: Bez explicitního souhlasu propachtovatele nesmí pachtýř na pozemku provádět trvalé změny nebo významné úpravy, které by mohly ovlivnit hodnotu nebo charakter pozemku.

Je důležité, aby si obě strany byly vědomy svých práv a povinností, které by měly být jasně stanoveny v pachtovní smlouvě. Pro konkrétní situace a detailní právní poradenství je vhodné obrátit se na právníka specializujícího se na občanské právo nebo právo nemovitostí.

Pro majitele zemědělských pozemků je klíčové rozumět rizikům spojeným s pachtováním půdy a jak nevhodné hospodaření může vést k jejímu znehodnocení. Neodborné zemědělské praktiky, jako nedostatečné organické hnojení nebo chybný osevní postup, mohou způsobit úbytek humusu, acidifikaci, utužení nebo dokonce kontaminaci půdy. Tyto negativní dopady nejen snižují produkční schopnosti půdy, ale také mohou výrazně ovlivnit její tržní hodnotu. Jako vlastníci je proto důležité pečlivě sledovat, kdo a jak vaše pozemky obhospodařuje, abyste předešli jejich dlouhodobému poškození a zajištily udržitelnost vaší půdy pro budoucí generace.