Se slovem „pacht“ se vrátily i starosti majitelům půdy
Poválečné události v českém zemědělství ho prakticky vymazaly ze slovníků. Když se konečně výrazy jako pachtýř, pachtování, propachtování vrátily s novým občanským zákoníkem, vrátily se také starosti, které jsou s vlastnictvím půdy spojené. Že jako majitel polností žádné starosti nemáte? Možná o nich zatím jen nevíte, nebo si je nepřipouštíte. Orná půda, stejně jako jakákoli jiná nemovitost, se neobejde bez řádné péče. A právě tu by měla specifikovat pachtovní smlouva.
Vlastníte půdu a uvažujete o prodeji, nebo vám chybí informace? Nezávazně nám níže napište.
Malé ohlédnutí do historie
Pacht je v českých zákonech zdánlivě novým výrazem, který byl přijat celkem nedávno s novým občanským zákoníkem. Jedná se ovšem o historicky velmi starou právní úpravu – úpravu pachtu znalo již římské právo a v různých podobách se právní úprava pachtu vyskytovala i v zákonech československých.
Něco za něco
Slovo pacht pochází z latinského slova pactum, tedy smlouva. U pachtovní smlouvy jde konkrétně o právní závazek, kdy majitel, tedy propachtovatel, přenechává věc k užívání pachtýři. Součástí smlouvy je i pachtovné. A v čem se liší od nájmu? Pachtýř totiž získává věc, v našem případě tedy pozemek, k tomu, aby jej nejen užíval, ale aby z něj také bral plody a užitky. Za užívání a používání věci pak pachtýř hradí vlastníkovi věci (tedy propachtovateli) buďto pachtovné v penězích, nebo mu poskytuje poměrnou část výnosu věci. Samozřejmě může být dohodnuta i kombinace obojího.
Klíčový § 2336
Jedním z nejkratších, a přitom asi nejdůležitějších paragrafů, je § 2336 občanského zákoníku, který říká, že „Pachtýř pečuje o propachtovanou věc jako řádný hospodář.“ Zde je totiž obsažena zásadní informace o tom, že propachtovatel může po pachtýři žádat správné užívání propachtované věci tak, aby nedocházelo k jejímu porušení. Zároveň by měl pachtýř půdu odevzdat zpět nejméně ve stavu, v jakém ji převzal. Na první pohled je zřejmé, že zájem na dodržování § 2336 by měly mít obě strany – propachtovatel, aby zůstala zachována hodnota jeho majetku, a pachtýř, aby jeho úsilí bylo dlouhodobě odměňováno maximálním výnosem. Ale praxe říká, že tomu tak není vždy a všude.
Změna je život a zákon na to pamatuje
Zákon například hovoří i o tom, že pachtovní smlouva není neměnná. Pokud propachtovatel zlepší propachtovanou věc do té míry, že pachtýř může při řádném hospodaření dosáhnout vyššího výnosu, může se propachtovatel domáhat přiměřeného zvýšení pachtovného. Naopak, pokud má propachtovaná věc vady a propachtovatel je neodstraní, ač je k tomu povinen, má pachtýř při poklesu výnosu pod polovinu běžného výnosu právo na slevu z pachtovného. Je ku prospěchu obou stran, pokud pachtýř a propachtovatel sledují stejný cíl a snaží se vždy najít společnou řeč.
Kde najdeme informace o pachtu?
Pacht znovu zavedl do právního řádu občanský zákoník č. 89/2012 Sb., kde právní úpravu pachtu najdeme v ust. § 2332 až § 2357.
Jeden příklad za všechny
Pokud má majitel pole, které nechce sám obhospodařovat, může jej propachtovat. V pachtovní smlouvě si může vymínit, že pachtovné bude v určité peněžní výši a k tomu budou přidána nepeněžní plnění, například každý rok deset pytlů brambor. Pachtýř může po dohodě s propachtovatelem upravovat propachtovanou věc, takže například obnoví protierozní prvky, čímž zvýší její hodnotu i výnosy. Dle pachtovní smlouvy se pak propachtovatel dohodne s pachtýřem, že po dokončení úprav bude dostávat každý rok pytlů dvanáct.
Tolik teorie. Ale upřímně, kolik propachtovatelů sleduje hospodaření pachtýře natolik, aby si průběžně udržovali přehled o stavu své půdy. Například, zda správně probíhá orba, aby živiny neodnášely přívalové deště, zda nedochází k nadužívání chemie a podobně. Pokud máte pochybnosti, rádi vám poradíme.
