Co je to držba aneb jste si jistí, že váš pozemek je skutečně váš?

V českém prostředí není neobvyklé, že i když pozemek dlouhodobě užíváte a držíte, nemusíte být v katastru zapsáni jako jeho vlastníci a jste tedy pouze jeho držiteli. Jinak řečeno - pozemek (nebo jeho část), o kterém si myslíte, že je váš, vám nepatří. Lze jej ale za určitých podmínek vydržet a vlastníkem se stát. 

Co je to držba pozemku?

Držba je právní institut věcného břemene - v podstatě dává držiteli, tedy uživateli, práva, která připomínají vlastnictví. Držitel může pozemek užívat, obdělávat a získávat z něj plody, ale právně vzato nemůže bez souhlasu vlastníka s pozemkem volně nakládat (například jej prodat nebo darovat). V praxi to znamená, že i když někdo dlouhodobě drží a užívá například zemědělský pozemek, nemusí být jeho vlastníkem. 

Pokud držitel splní podmínky pro vydržení (například poctivou držbu po dobu 10 let), může nabýt vlastnické právo k pozemku, a tím se stát jeho vlastníkem.

Jak je možné, že držitel pozemku není jeho vlastníkem?

Stalo se tak převážně vlivem kolektivizace zemědělství po r. 1948, kdy byla zemědělská půda vyvlastňována od soukromých vlastníků a předávána do společného užívání zemědělských družstev (JZD).Po pádu komunismu v  roce 1989 byly přijaty restituční zákony (např. zákon č. 229/1991 Sb.), které měly za cíl navrátit majetek původním vlastníkům nebo jejich dědicům. V mnoha případech nebyla vlastnická práva správně obnovena nebo se objevily nejasnosti, které vedly k situacím, kdy pozemek užívali lidé, kteří nebyli právními vlastníky. K nesrovnalostem docházelo jak kvůli nedostatečné evidenci v období znárodňování a socialismu mezi lety 1948 - 1989, tak v dědických řízeních po r. 1989. 

V některých venkovských oblastech je navíc běžné, že lidé užívají sousední pozemky neformálně, často s implicitním souhlasem vlastníků. Tento neformální přístup může vést k tomu, že uživatelé považují pozemek za svůj, aniž by měli právní titul.

Jak si ověřit, že jsem vlastníkem pozemku?

To je jednoduché. Stačí zapátrat v katastru nemovitostí. 

Nejpřímější a nejrychlejší cestou, jak ověřit vlastnictví, je využít online službu nahlížení do katastru nemovitostí, která je dostupná na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK). Zde zadáte informace o pozemku, jako je katastrální území, parcelní číslo nebo adresa. Po vyhledání uvidíte údaje o vlastníkovi pozemku, jeho rozloze, druhu pozemku a případných právních omezeních.

Pokud neholdujete internetu, můžete se vydat osobně na katastrální úřad. Katastrální úřady jsou rozmístěny po celé republice a jejich seznam a kontakty najdete na webu ČÚZK. Výpis z katastru nemovitostí můžete získat také na pracovištích Czech POINT (např. poštách, městských úřadech, notářských kancelářích).

Pozor na hranice pozemku!

Nejčastěji dochází k nejasnostem v případě, že se hranice vyznačené v katastru neshodují s těmi vyznačenými nebo viditelnými v terénu. A uživatel tak spravuje, udržuje a pečuje o pozemek, který právně náleží sousedovi. Pokud jste majiteli nebo uživateli pozemků a nejste si jistí, jak to s vašimi pozemky je, můžete si nechat přeměřit a vytyčit nové hranice. 

Musí držitel na pozemku hospodařit?

Držitel nemusí nutně na pozemku hospodařit. Držba je definována jako faktický stav užívání věci, a ne vždy zahrnuje aktivní hospodaření. Držitel může pozemek užívat různými způsoby, například jej může nechat ladem, využívat jej pro rekreační účely, nebo jej užívat jakýmkoliv jiným způsobem, který nenarušuje práva vlastníka.

Pokud ale držitel chce vydržet zemědělský pozemek a stát se jeho vlastníkem, faktické hospodaření a péče o pozemek může být důkazem poctivé držby, což je jedna z podmínek pro vydržení.

Jak získat pozemek, který spravuji do svých rukou aneb Jak vydržet pozemek

Vydržení je právní postup, který umožňuje osobě, která pozemek dlouhodobě drží a užívá, stát se jeho právoplatným vlastníkem. Může se tak ale stát pouze za splnění podmínek, které udává občanský zákoník. Zásadní jsou dvě: 

První podmínkou je nepřerušená držba po dobu 10 let. To znamená, že držitel musí pozemek užívat nepřetržitě po celou tuto dobu, aniž by došlo k významným přerušením nebo sporům ohledně užívání pozemku. Držba musí být vykonávána jako vlastní, což zahrnuje péči o pozemek, jeho údržbu a hospodaření na něm, jako by byl skutečným vlastníkem.

Druhou klíčovou podmínkou je dobrá víra držitele. Držitel musí být přesvědčen, že pozemek užívá oprávněně a že mu právem náleží. Tato dobrá víra musí být objektivně ospravedlnitelná, například na základě chyby v katastru nemovitostí nebo neplatné kupní smlouvy, kterou držitel považoval za platnou. Pokud držitel po celou dobu věřil, že je právoplatným vlastníkem pozemku, a jednal v souladu s touto vírou, splňuje tuto podmínku. Pokud jsou tyto podmínky splněny, může držitel požádat soud o vydržení pozemku, což mu umožní stát se právoplatným vlastníkem.

Podrobnosti o tom, jak pozemek vydržet a jak celý proces probíhá se dozvíte v našem dalším článku.