Co je to rezervační smlouva? A kdy je třeba při prodeji pozemku

Jste majitelem zemědělského pozemku a zvažujete jeho prodej? Rezervační smlouva vám může pomoci zajistit klidný průběh celého procesu prodeje, ochranu a příslib vážného zájmu kupce. Podívejme se na vše důležité, co byste měli o rezervační smlouvě vědět, kdy ji uzavřít, jaké náležitosti by měla obsahovat, kdy ji mít a kdy není třeba.

Co je rezervační smlouva a jak vám může pomoci při prodeji pozemku?

Rezervační smlouva je smlouva mezi prodávajícím (v tomto případě vámi) a potenciálním kupujícím, která zajišťuje, že svůj pozemek v určité době neprodáte nikomu jinému. Kupující tímto získává jistotu, že pozemek nebude nabídnut další osobě, zatímco vy jako prodávající často obdržíte rezervační poplatek jako zálohu, která vám zůstane, pokud by si kupující svůj záměr rozmyslel.

Proč je to výhodné pro vás jako prodávajícího?

• Jistota vážného zájemce: Kupující, který zaplatí rezervační poplatek, vyjadřuje vážný zájem o váš pozemek.
• Záloha na kupní cenu: Rezervační poplatek (často 2–5 % z ceny) vám poskytne určitou finanční jistotu, že se transakce uskuteční. V případě, že kupující odstoupí, můžete si tento poplatek obvykle ponechat jako náhradu za ztracený čas a příležitosti.

Smlouva se uzavírá zpravidla buď dvojstranně nebo trojstranně. Dvoustranná smlouva je sepisována mezi prodávajícím a kupujícím, pokud probíhá prodej napřímo. V těchto případech doporučujeme smlouvu uzavírat. Trojstranná smlouva je uzavírána, pokud v obchodu figuruje kromě prodávajího a kupujícího ještě další strana - zpravidla zprostředkovatel, tedy realitní agentura nebo odborná firmy, jako např. ta naše. Pokud obchodujete s prověřenou firmou, které důvěřujete, jistou zárukou, že obchod proběhne je ručení firmy. Ne vždy se tedy rezervační smlouva uzavírá. Proč je to důležité? Je třeba vědět, kdy jakou smlouvu uzavřít, aby byla podle českého práva platná. 

Kdy má rezervační smlouva smysl?

Rezervační smlouvu je užitečné podepsat zejména v případech, kdy:

• Pozemek prodáváte za vyšší částku. Čím je cena pozemku vyšší, tím je riziko odstoupení kupujícího závažnější, a proto vám rezervační smlouva poskytne určitou ochranu.
• Potřebujete čas na vyřízení formalit, případně zajištění financování stran kupce. Pokud potřebujete ještě dořešit některé formality (například vymezení hranic nebo zajištění dokumentace), rezervační smlouva zajistí, že vám vážný zájemce „neuteče“, zatímco vy dokončíte nezbytné kroky. Stejně tak je často rezervační smlouva uzavírána z toho důvodu, že kupec, který má vážný zájem, dozařizuje způsob financování transakce (např. úvěrem či hypotékou).

Kdy rezervační smlouva není nutná?

Rezervační smlouvu nemusíte potřebovat v těchto případech:

• Máte předem vybraného kupce s jasným záměrem o koupi a zajištěnou finanční jistotou a administrativní kroky mohou proběhnout bez větších prodlev.
• Kupující a prodávající se dobře znají a důvěřují si natolik, že není potřeba oficiálního závazku.

Výhody prodeje s pomocí specializované firmy nebo realitní agentury

Pozemek člověk většinou neprodává každý den a tak kromě toho, že s sebou přináší řadu administrativních i právních kroků, často s sebou nese i stres z toho, zda všechno vyjde a zda to nezkušený prodávající vše zvládne správně. Pokud nevíte, jak se v procesu prodeje zorientovat nebo ve vás prodej vzbuzuje obavy, můžete využít služeb firem, které se na zprostředkování prodeje pozemků specializují. U nás ve Farmítu se zaměřujeme na prodej zemědělských pozemků, v oboru se pohybujeme již řadu let a díky tomu máme širokou síť kontaktů i patřičné znalosti. Naše služby, včetně odhadu ceny pozemku, nabízíme svým klientům zcela zdarma v rámci celé transakce.

• Komplexní servis: Farmíto zajistí veškeré smluvní a administrativní záležitosti spojené s prodejem – od vypracování rezervační smlouvy až po konečnou kupní smlouvu. Vy se tak nemusíte starat o právní detaily ani o vyřízení potřebných dokumentů.
• Úschova kupní ceny: Kupní cenu lze uschovat u třetí strany, což vám zaručí, že peníze za pozemek obdržíte po splnění všech podmínek smlouvy. Tento krok přináší prodávajícím jistotu a bezpečí, že vše proběhne dle domluvy.
• Jistota prodeje s prověřeným kupujícím: Díky kontaktům a odbornosti má Farmíto zkušenosti s prověřováním kupujících, čímž minimalizuje rizika při prodeji.

Kde získat kvalitní rezervační smlouvu?

Možností, jak získat kvalitní rezervační smlouvu, je několik:

• Realitní kanceláře a specializované firmy (jako Farmíto) často poskytují vzorové smlouvy, které jsou v souladu s českou legislativou. Smlouva je navíc upravena dle konkrétních podmínek a je součástí služeb, které agentura poskytuje.
• Notář nebo advokát: Pokud preferujete nezávislou smlouvu, můžete se obrátit na právního specialistu, který vám smlouvu připraví na míru. Ujistěte se, že advokát má zkušenosti s pozemkovým právem, aby smlouva zahrnovala všechny potřebné náležitosti.
• Online vzory smluv: Na internetu lze nalézt různé vzory rezervačních smluv, ale u těchto variant je vždy třeba pečlivě zkontrolovat jejich aktuálnost a platnost vzhledem k českému právu. Riziko chybného vzoru je vysoké. Pozor také na to, aby smlouva dobře seděla vašemu záměru a chránila obě strany.

Kolik stojí vyhotovení rezervační smlouvy?

Cena za vyhotovení rezervační smlouvy se liší podle způsobu, jakým ji získáte:

• Realitní kanceláře a specializované firmy: Tyto společnosti často poskytují rezervační smlouvu jako součást svých služeb zdarma, což je případ i Farmíta, které nabízí rezervační smlouvy a veškerý právní servis bez dalších poplatků.
• Notář či advokát: Individuálně připravená smlouva u advokáta se může pohybovat v rozmezí od 3 000 do 10 000 Kč, v závislosti na složitosti transakce.
• Online vzory: Tyto vzory bývají často zdarma nebo za nižší poplatek, ale nesou s sebou riziko nepřesností.

Jak vysoký bývá rezervační poplatek?

Standardní výše rezervačního poplatku se v ČR pohybuje mezi 2–5 % z kupní ceny pozemku. Tento poplatek má dvě funkce:

• Záloha na kupní cenu: Zájemce skládá tento poplatek na začátku a po uzavření kupní smlouvy se započítá do celkové kupní ceny.
• Kompenzace v případě odstoupení kupujícího: Pokud by si kupující svůj záměr koupi rozmyslel, prodávající si rezervační poplatek obvykle ponechává jako náhradu za ztracený čas a možné další příležitosti.

Rezervační smlouva je tedy praktický nástroj, který vám pomůže zajistit vážný zájem o váš pozemek. Spolupráce se specializovanou firmou vám navíc ušetří starosti s přípravou smluv a právními formalitami.