Co si připravit, když chci prodat pozemek

Při prodeji pozemku platí zlaté pravidlo – štestí přeje připraveným. Dobře připravený prodávající má výrazně vyšší šanci na rychlý a úspěšný prodej. Přípravou si zajistíte nejen hladký průběh transakce, ale často i lepší prodejní cenu. V následujícím článku vám poradíme, jaké dokumenty budete potřebovat, jak se na prodej připravit a kam se obrátit pro pomoc.

Jaké dokumenty potřebujete k prodeji pozemku?

Připravené dokumenty jsou základem úspěšného prodeje. Bez nich se může celý proces prodeje výrazně zdržet a zkomplikovat. Zde je přehled dokumentů, které budete potřebovat:

1. List vlastnictví (katastr nemovitostí): 

Tento dokument získáte online přes web Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) nebo osobně na katastrálním úřadě. Potvrzuje vlastnictví a ukazuje právní zátěže, jako jsou věcná břemena. Cena je přibližně 100 Kč. 

Proč je důležitý: Přesně dokumentuje, kdo je majitelem pozemku a případné zátěže, což může ovlivnit cenu.

2. Nákres z katastrální mapy (katastr nemovitostí): 

Tento nákres zobrazuje platné hranice pozemku. Lze jej získat stejně jako list vlastnictví. 

Proč je důležitý: Jasně vymezené hranice dodávají kupujícímu jistotu o přesné poloze a velikosti pozemku. Před prodejem je vždycky dobré si ověřit jestli sedí reálné hranice pozemku s těmi, které jsou zaneseny v katastru. Vlivem přenosu starých podkladů a nepřesností v měřeních, které jsou dědictvím minulého režimu, se mohou občas lišit. Pokud zjistíte, že hranice neodpovídají, můžete je nechat znovu vyměřit a zanést do katastru. Jak na to se dozvíte v našem článku.

3. Nabývací titul k pozemku: 

Dokládá způsob, jakým jste pozemek získali (např. kupní smlouva, dědický výměr). Pokud tento dokument nemáte, můžete jej získat na katastrálním úřadě. 

Proč je důležitý: Je klíčovým právním dokumentem potvrzujícím vaše vlastnictví.

4. Výměra pozemku a parcelní číslo: 

Tyto údaje najdete na listu vlastnictví. 

Proč jsou důležité: Přesná velikost a správné parcelní číslo jsou zásadní pro ocenění pozemku a jeho zařazení do katastru.

Jak sestavit poctivou kupní smlouvu na pozemek?

Kupní smlouva musí být přehledná a podrobná. Doporučuje se konzultace s právníkem, který zajistí, aby smlouva pokrývala všechny potřebné náležitosti. Klíčové body:

• Detailní identifikace prodávajícího a kupujícího.
• Přesný popis pozemku (výměra, parcelní číslo).
• Kupní cena a způsob platby.
• Datum a podmínky předání.
• Právní omezení nebo závazky spojené s pozemkem (věcná břemena, zástavní práva).

Jak stanovit správnou cenu pro váš pozemek?

Stanovení ceny je jedním z nejdůležitějších kroků. Cena by měla odpovídat aktuálnímu stavu trhu i typu pozemku. Jak na to?

• Analýza trhu: Sledujte ceny podobných pozemků ve vaší lokalitě. Doporučuje se nechat si zpracovat odhad od znalce. Ceny se totiž mohou lišit a být ovlivněny mnoha faktory. 
• Potenciál pozemku: Jaký druh pozemku vlastníte? Pozemky vhodné ke stavbě mívají násobně vyšší ceny než zemědělská půda. Vždy zvažte i možnosti budoucího využití pozemku.
• Právní a technické aspekty: Případná věcná břemena, ochranné pásma nebo nedostatečná infrastruktura mohou hodnotu pozemku snížit. V případě zemědělských pozemků hraje zásadní roli při určování ceny také bonita půdy vyjádřená údajem BPEJ.

Spíše než se pokoušet odhadnout cenu pozemku svépomocí, doporučujeme obrátit se na odborné odhadce, specializované firmy nebo realitní kanceláře. Při prodeji zemědělských pozemků můžete využít našich služeb, odhad ceny pozemku poskytujeme zcela zdarma a nezávazně. 

Jak připravit pozemek před prodejem a zvýšit jeho hodnotu?

Kromě dokumentace je vizuální stránka pozemku také důležitá. I zemědělský pozemek by měl být čistý a přístupný, což zájemce pozitivně naladí a může podpořit vyšší nabídky.

• Údržba: Ujistěte se, že pozemek není zarostlý nebo znečištěný. Když zájemce přijde na obhlídku, čistý a upravený pozemek působí mnohem lépe a profesionálněji.
• Vyznačení hranic: Jasně označené hranice jsou důležité, aby zájemce přesně věděl, co kupuje.

Co všechno si o svém pozemku zjistit před prodejem?

Před prodejem byste si měli zjistit všechny detaily, které mohou ovlivnit transakci:

Územní plán: 

• Informace o tom, zda je pozemek určen ke stavbě nebo má jiný účel, získáte na stavebním nebo obecním úřadě. Stavební pozemky mívají vyšší cenu než zemědělská půda. Výjimkou může být půda v blízkosti zastavěných oblastí, která může mít do budoucna potenciál být převedena na stavební pozemky. Investoři někdy kupují levnější zemědělské pozemky s výhledem na jejich budoucí rozvoj. Pokud se pozemek nachází v chráněné oblasti, je v ochranném pásmu či má jiné environmentální omezení, jeho hodnota může být nižší, protože je zde omezená možnost jeho využití (například povodňová oblast, blízkost přírodní rezervace apod.).

Právní omezení: 

• Právní situace pozemku může prodej výrazně zkomplikovat nebo snížit jeho hodnotu. Věcná břemena, zástavní práva nebo jiné právní závazky mohou omezit kupujícího v užívání pozemku a tím i ochotu zaplatit plnou cenu. Ověřte si, zda pozemek není zatížen věcnými břemeny, zástavním právem nebo exekucí. Věcná břemena mohou omezovat možnosti nového majitele a snížit prodejní cenu. Věcné břemeno je uvedeno v katastru nemovitostí, proto je důležité si tento údaj prověřit. Toto právní omezení může zahrnovat například právo souseda přístupu přes váš pozemek nebo právo na využívání části pozemku pro určitý účel (například vedení inženýrských sítí).

Pokud je na pozemku zástavní právo, tedy byl použit jako zástava např. pro hypotéku nebo jiný úvěr, prodej pozemku je možný. Vyžaduje ale souhlas věřitele (nejčastěji banky), který musí být z transakce vyplacen. Prodej se zástavou může snížit tržní cenu, protože kupující budou zvažovat rizika. Zpravidla část kupní ceny pokryje splátku dluhu, a následně se zástava zruší​.

Jaké úřady je třeba navštívit a kontaktovat při prodeji pozemku?

Prodej pozemku vyžaduje návštěvu několika úřadů. Některé věci lze vyřídit online, jiné vyžadují osobní návštěvu.

• Katastr nemovitostí: Potřebujete aktuální list vlastnictví a výpis z katastru. Po prodeji zde provedete změnu majitele.
• Finanční úřad: Pokud prodáváte pozemek, musíte oznámit prodej a případně zaplatit daň z příjmu z prodeje, z té ale můžete být při splnění patřičných podmínek osvobozeni. Jak to je s daní z příjmu a kdy ji platit nemusíte, zjistíte v našem článku.

Jaké jsou náklady na prodej pozemku? 

Prodej pozemku zahrnuje několik poplatků a nákladů, které byste měli zahrnout do kalkulace.

• Daň z příjmu: Pokud jste pozemek vlastnili méně než 5 let, budete platit daň z příjmu (15 % ze zisku).
• Poplatek za vklad do katastru: 2 000 Kč.
• Právní a notářské služby: Náklady se mohou lišit, ale je vhodné konzultovat s odborníkem, aby vše proběhlo bez problémů.

Využití služeb specializované firmy pro hladký prodej pozemku

Pozemek člověk neprodává každý den a tak je jasné, že to může být zejména pro nezkušeného prodávajícího složitý a časově náročný proces. Při prodeji ale nemusíte vypustit duši.

Z tohoto důvodu může být výhodné využít služeb specializované firmy, která se na prodej pozemků zaměřuje, například té naší. Farmíto se zaměřujeme na prodej zemědělských pozemků. 

Co vše může taková firma zařídit:

• Odhad tržní ceny: Specialisté vám pomohou s přesným stanovením ceny pozemku, aby odpovídala jeho potenciálu a aktuálním tržním podmínkám.
• Marketing a prezentace: Profesionální propagace pozemku, včetně online prezentací, fotodokumentace a inzerce na specializovaných realitních portálech.
• Zajištění právní podpory: Firmy často spolupracují s právníky, kteří připraví všechny smlouvy a právní dokumentaci potřebnou k prodeji, včetně kupní smlouvy a řešení právních omezení na pozemku.
• Komunikace s úřady: Pomohou s vyřízením všech nutných úředních formalit, od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí až po případné jednání s finančním úřadem.

Využitím těchto služeb můžete ušetřit čas a zajistit, že vše proběhne hladce. Specialisté se také postarají o to, aby byl váš pozemek správně prezentován. To může zvýšit jeho prodejní cenu. Prodávající se tak nemusí starat o složité právní otázky a může se soustředit pouze na samotný prodej.