Omezení vlastnického práva při prodeji - jaká jsou a jak postupovat?

Když se rozhodnete prodat svůj pozemek, může se ukázat, že to nebude tak jednoduchý proces, jak jste si představovali. Jednoduše najdete kupce, podepíšete smlouvu a transakce je hotová. Ve skutečnosti však může být prodej nemovitosti komplikován různými právními omezeními, která se na váš pozemek vztahují. Tato omezení mohou mít významný vliv na hodnotu pozemku, rychlost prodeje a dokonce i na to, zda je prodej vůbec možný. V tomto článku se podíváme na nejčastější omezení vlastnických práv při prodeji pozemku, jak se s nimi vypořádat a jak mohou ovlivnit tržní hodnotu vaší nemovitosti.

Předkupní právo

Zákon: § 2144 a následující občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.)

Předkupní právo může vzniknout buď na základě zákona, nebo smlouvy. V takovém případě jste jako majitelé povinni nejprve nabídnout podíl ke koupi těm, které upřednostňuje smlouva nebo zákon. Namátkou může se jednat o osoby určené ve smlouvě, spoluvlastníky a v některých případech může být předkupní právo zřízeno například ve prospěch obce nebo státu, zejména pokud se jedná o pozemky v chráněných územích nebo strategických lokalitách.

Omezení a řešení: Předkupní právo omezuje vaši svobodu rozhodnout o prodeji pozemku podle vlastního uvážení. Musíte nejprve nabídnout pozemek oprávněným osobám, což může celý proces prodeje zpomalit. Pokud předkupníci svého práva nevyužijí, lze pozemek prodat běžným způsobem. Pro vyvázání se z předkupního práva je nutné získat jejich písemný souhlas.

Prodej a cena: Předkupní právo může odradit potenciální kupce, kteří mohou mít obavy z komplikovaného procesu koupě, což může vést ke snížení kupní ceny. Pokud se však předkupníci vzdají svého práva, prodej může pokračovat bez dalších komplikací. 

Máte pozemek a zvažujete jeho prodej? Provedeme vás celým procesem. I složitý proces je řešitelný s tím správným partnerem.

Věcná břemena

Zákon: § 1257 a následující občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.)

Věcná břemena jsou práva třetích osob, která mohou výrazně omezit způsob, jakým můžete svůj pozemek využívat. Příkladem může být právo průchodu přes pozemek, zákaz výstavby nad určitou výšku nebo povinnost umožnit přístup k inženýrským sítím. Tato omezení mohou být zřízena smluvně nebo vzniknout na základě zákona. To zda na vašem pozemku je nějaké věcné břemeno či služebnost vyčtete z listu vlastnictví v katastru nemovitostí. 

Omezení a řešení: Věcná břemena mohou značně snížit atraktivitu pozemku, zejména pokud potenciální kupci plánují jeho intenzivní využití. Vyvázání se z věcného břemene je možné pouze dohodou s oprávněnou osobou, což může být obtížné a nákladné.

Prodej a cena: Pozemek zatížený věcným břemenem bývá méně hodnotný, protože kupci musí akceptovat omezení, která s břemenem souvisejí. Prodej takového pozemku může trvat déle a vyžaduje podrobné vysvětlení všech podmínek, což může odradit některé zájemce.

Pokud tápete s prodejem pozemku a přijde vám komplikovaný, obraťte se na nás. Jsme odborníci na zemědělskou půdu, máme desetiletou praxi a stovky spokojených zákazníků. Provedeme vás celým procesem od A až do Z. 

Stavební uzávěry a regulační plány

Zákon: Stavební zákon (č. 283/2021 Sb.)

Stavební uzávěry a regulační plány stanoví, jakým způsobem lze pozemek využívat, a co je na něm možné stavět. Mohou zcela zakázat výstavbu určitých typů staveb nebo omezit využití pozemku pouze na určité účely (např. zemědělství, bydlení). Tyto regulace mohou významně ovlivnit hodnotu pozemku, zejména pokud omezují možnosti jeho rozvoje. Obecně platí, že druh využití pozemku rozhoduje o ceně a ta se výrazně liší např. U pozemků určených k výstavbě a u pozemků pro zemědělské využití. 

Omezení a řešení: Tato omezení mohou znamenat, že váš pozemek nelze využít tak, jak byste si přáli. Vyvázání se z těchto omezení je obvykle velmi obtížné, často vyžaduje změnu územního plánu, což je dlouhý a složitý proces. 

Prodej a cena: Regulační plány a stavební uzávěry mohou výrazně snížit tržní hodnotu pozemku, protože kupci musí počítat s omezenými možnostmi využití. Taková omezení mohou vést k dlouhému prodeji a nižší kupní ceně.

Ochranné pásmo

Zákon: Zákon o ochraně přírody a krajiny (zákon č. 114/1992 Sb.)

Ochranná pásma jsou určena k ochraně důležitých veřejných zájmů, jako jsou vodní zdroje, energetická zařízení nebo přírodní rezervace. Tato pásma stanovují, co na pozemku nelze dělat, a mohou výrazně omezit možnosti výstavby nebo jiného využití.

Omezení a řešení: Ochranné pásmo omezuje vlastnické právo tím, že stanoví, jaké činnosti jsou na pozemku povoleny a jaké jsou zakázány. Vyvázání se z těchto omezení je prakticky nemožné, protože jsou stanoveny zákonem.

Prodej a cena: Ochranná pásma mohou výrazně snížit hodnotu pozemku, protože omezují možnosti jeho využití. Prodej takového pozemku může být obtížnější a kupní cena nižší, protože kupci musí zohlednit omezení ve smlouvě.

Zástavní právo

Zákon: § 1309 a následující občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.)

Zástavní právo vzniká nejčastěji v souvislosti s úvěrem, kdy pozemek slouží jako zástava pro zajištění splacení dluhu. Tento závazek omezuje možnost nakládat s pozemkem, protože zástavní věřitel (např. banka) má právo na uspokojení svého nároku z výnosu z prodeje.

Omezení a řešení: Pozemek zatížený zástavním právem nelze prodat bez souhlasu zástavního věřitele. Vyvázání se z tohoto omezení obvykle znamená splacení dluhu nebo dohodu s věřitelem o uvolnění zástavy. 

Prodej a cena: Prodej pozemku se zástavním právem je možný, ale může být komplikovaný. Kupní cena bývá často nižší, protože nový vlastník musí převzít závazky spojené se zástavou. Prodej vyžaduje jednání s věřitelem, což může zpomalit celý proces. Pokud vlastníte zemědělský pozemek se zástavním právem a zvažujete jeho prodej, neváhejte se na nás obrátit. Rádi vám poradíme a váš pozemek zcela zdarma a nezávazně naceníme. 

Podmínky stanovené smlouvou

Zákon: § 548 a následující občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.)

Kupní smlouva nebo jiné smlouvy mohou obsahovat specifické podmínky, které musí být dodrženy při prodeji pozemku. Tyto podmínky mohou zahrnovat různé závazky nebo omezení, které omezují vaše právo nakládat s pozemkem podle svého uvážení.

Příklady omezení:

• Zákaz dalšího prodeje: Smlouva může obsahovat ustanovení, že kupující nesmí pozemek prodat nebo jinak převést na jinou osobu po určitou dobu (např. 5 let). Tento typ omezení bývá motivován snahou udržet pozemek v určitém okruhu osob nebo zachovat specifický charakter lokality.
• Zákaz určitého využití: Může být stanoveno, že pozemek nesmí být využíván ke komerčním účelům, ale pouze pro bydlení nebo zemědělství. Tím se zajišťuje, že charakter oblasti zůstane nezměněn.
• Podmínky týkající se staveb: Smlouva může omezovat, jaké typy staveb mohou být na pozemku realizovány. Může například požadovat zachování určitého architektonického stylu nebo ochranu přírodních prvků, jako jsou stromy nebo vodní plochy.

Omezení a řešení: Vyvázání se z těchto omezení obvykle vyžaduje dohodu se smluvní stranou, což může být složité a zdlouhavé. Některé smlouvy mohou obsahovat pokuty za porušení těchto omezení, což ještě více zkomplikuje situaci.

Prodej a cena: Smluvní omezení mohou snížit atraktivitu pozemku pro potenciální kupce, což může vést ke snížení kupní ceny. Kupci mohou být méně ochotni investovat do pozemku, na kterém nemohou realizovat své záměry. Prodej je možný, ale všechny smluvní závazky musí být zohledněny, což může proces prodeje zpomalit a zkomplikovat.

Restituční nároky

Zákon: Zákon o mimosoudních rehabilitacích (zákon č. 87/1991 Sb.)

V České republice stále probíhají restituční řízení, i když v menším rozsahu než bezprostředně po pádu komunistického režimu. Restituční nároky se týkají majetku zabaveného státem během komunistické éry a týkají se nejen nemovitostí, ale i movitého majetku.

Omezení a řešení: Restituční nároky mohou vytvářet právní nejistotu ohledně vlastnictví pozemku, což může značně ovlivnit možnost jeho prodeje. Pokud je pozemek zatížen restitučním nárokem, může být prodej dočasně blokován, dokud nebude o nároku rozhodnuto. Vyvázání se z těchto nároků není možné, dokud není situace právně vyřešena.

Prodej a cena: Právní nejistota spojená s restitučními nároky může výrazně snížit hodnotu pozemku, protože potenciální kupci mohou mít obavy z budoucích právních komplikací. To může vést ke snížení kupní ceny nebo prodloužení doby, po kterou je pozemek na trhu.

Prodej pozemku může být komplikovaným procesem, pokud je váš majetek zatížen různými právními omezeními. Tato omezení mohou výrazně ovlivnit tržní hodnotu pozemku, zpomalit proces prodeje a v některých případech i znemožnit prodej zcela. Je proto dobré si být těchto omezení vědom - nalézt je můžete v katastru nemovitostí. Pokud zvažujete prodej takového pozemku, ale proces se vám zdá být příliš složitý, obraťte se na nás. Jsme odborníci na prodej zemědělské půdy. Se správným partnerem, může být prodej vašeho pozemku bez starostí.

Ať už jde o předkupní právo, věcná břemena, stavební uzávěry, nebo restituční nároky, klíčem k úspěšnému prodeji je důkladná příprava a transparentní jednání s potenciálními kupci nebo obchodním partnerem.