Pacht při prodeji pozemku: Přechází na nového vlastníka? Co byste měli vědět
Při prodeji zemědělského pozemku se často řeší otázka, co se stane s existující pachtovní smlouvou. To zda je pozemek propachtovaný či ne a kdo na něm hospodaří, může ovlivnit nejen cenu, ale i celkový zájem kupců. Jak tedy pacht funguje při prodeji a na co byste si měli dát pozor, pokud plánujete prodat zemědělskou půdu?
Vlastníte pozemek a zajímá vás jakou má cenu?
Využijte služeb naší online kalkulačky. Zcela zdarma a nezávazně.
Přechází pacht na nového vlastníka?
Odpověď je ano. Pokud na pozemku existuje platná pachtovní smlouva, automaticky přechází na nového vlastníka. Tento mechanismus je upraven občanským zákoníkem, konkrétně § 2221, který říká, že při změně vlastníka nemovitosti platnost pachtu nezaniká. Nový vlastník vstupuje do práv a povinností původního pronajímatele (pachtýře). S pozemkem tedy ‚‚kupuje“ i pachtovní smlouvu.
Prodejce pozemku tedy nemůže pacht ukončit jednostranně bez dohody s pachtýřem, pokud smlouva stále trvá.
Jaký má pacht vliv na cenu pozemku?
Přítomnost pachtovní smlouvy může mít různý dopad na prodejní cenu pozemku. Pokud se jedná o dlouhodobou smlouvu, může být pro některé kupce přitažlivá, protože jim zajistí stabilní výnosy bez nutnosti ihned pozemek aktivně využívat nebo hledat nového pachtýře. Na druhou stranu, pokud má kupující zájem o osobní využití pozemku (například pro vlastní zemědělskou činnost), může ho přítomnost pachtu odradit nebo snížit cenu, kterou je ochoten zaplatit. Proto je důležité umět oslovit správnou skupinu potenciálních kupců - s tím vám může pomoci firma, jako například ta naše, která se na prodej zemědělských pozemků specializuje.
Co je třeba udělat před prodejem pozemku?
Pokud máte na pozemku uzavřenou pachtovní smlouvu, měli byste zvážit následující kroky:
1) Kontrola smlouvy:
Než začnete prodávat, podrobně si projděte pachtovní smlouvu. Zkontrolujte, jaká jsou práva a povinnosti vás jako vlastníka a pachtýře. Důležité je také vědět, kdy smlouva končí a jaké jsou možnosti jejího ukončení.
2) Komunikace s pachtýřem:
Ačkoli nemáte povinnost získat pachtýřův souhlas s prodejem, dobré vztahy mohou proces výrazně usnadnit.
3) Informování kupujícího:
Kupující by měl být od začátku informován o existenci pachtu, jeho podmínkách a délce trvání. Tím předejdete nedorozuměním a zajistíte, že kupní proces proběhne hladce.
Pokud si nejste jisti, zda na vašem pozemku někdo hospodaří nebo kdo jej obdělává, nezoufejte. Takové informace je možné vyčíst z veřejného rejstříku LPIS.
Pokud si nevíte rady, rádi vám poradíme, zdarma váš pozemek naceníme a zařídíme celý proces prodeje.
Možnosti ukončení pachtu
U smluv na dobu určitou není jednostranné ukončení pachtu možné, ledaže by to výslovně umožňovaly smluvní podmínky. Pokud však obě strany (vlastník a pachtýř) souhlasí, lze pacht předčasně ukončit na základě vzájemné dohody. To vyžaduje pečlivé dodržení všech smluvních podmínek a postupů daných zákonem.
V praxi se často pachtovní smlouva při prodeji ponechává v platnosti a přechází na nového vlastníka, který přebírá práva i povinnosti stávajícího pachtýře. Nicméně v některých případech může být pro kupce atraktivní, pokud pozemek není zatížen pachtovní smlouvou – například pokud plánuje okamžitě pozemek využívat pro své účely.
Atraktivita pozemku bez pachtu
Pozemek bez pachtovní smlouvy může být atraktivnější pro kupce, kteří mají jasný záměr s okamžitým využitím pozemku. To může zahrnovat vlastní zemědělskou činnost nebo jiný projekt, který vyžaduje volné dispozice s pozemkem. Na druhou stranu, pro investory, kteří hledají stabilní výnos, může být přítomnost pachtu výhodou. Pacht jim zajišťuje pravidelný příjem bez nutnosti aktivně spravovat půdu.
Co by měla pachtovní smlouva obsahovat?
Pokud plánujete pozemek pronajmout nebo prodat s pachtovní smlouvou, je důležité, aby smlouva obsahovala všechny náležitosti. Mezi klíčové body patří:
- Jasné určení předmětu pachtu (pozemku).
- Délka trvání pachtu a podmínky jeho ukončení.
- Výše pachtovného a podmínky platby.
- Práva a povinnosti obou stran.
Správně formulovaná smlouva chrání obě strany a předchází komplikacím při prodeji.
Prodej pozemku bez starostí?
Vše vyřešíme za vás!
Pokud se rozhodnete pozemek prodat prostřednictvím naší společnosti Farmíto, nemusíte se o nic starat. Vykupujeme i propachtované pozemky a pokud budete mít zájem s pachtýři můžeme jednat za vás. Jsme společnost s desetiletou praxí v oblasti nákupu zemědělských pozemků, potrpíme si na férovém a transparentním jednání.
Věříme ve význam udržitelného hospodaření, a proto 98 % pozemků, které koupíme, dále obhospodařují původní zemědělci, zatímco zbylé pozemky poskytujeme novým farmářům.
Poskytujeme komplexní služby, od nákupu pozemků po administrativní i právní podporu. S námi najdete nejen odborníka na půdu, ale i partnera, který rozumí hodnotě vašeho pozemku.
Pokud plánujete prodat zemědělský pozemek, na kterém je uzavřena pachtovní smlouva, v téměř stoprocentech případů tato smlouva přechází na nového vlastníka (jak jsme již zmiňovali, je tomu tak ze zákona a ve smlouvě by muselo být výslovně uvedeno jinak). Přítomnost pachtu může být buď výhodou, nebo překážkou – záleží na tom, jaký má kupující záměr s pozemkem.
Otevřená komunikace s kupci i pachtýřem, případně se společností, která prodej zprostředkovává, může prodej výrazně usnadnit a předejít případným problémům. Pokud si na prodej své půdy sami netroufáte, nebojte se svěřit do rukou odborníků.
