Pachtovní smlouva: co má obsahovat a proč je důležitá

To, jakým způsobem zemědělec na vaší půdě hospodaří a jak ji využívá má velký vliv na její kvalitu, ale také na její cenu. Pacht neboli zemědělský nájem upravuje zákon, který ukládá pachtýři, tedy hospodařícímu zemědělci, starat se o pozemek s péčí řádného hospodáře. Blíže to ale nedefinuje. A každý může mít jinou představu o tom, co to znamená. Pokud se s vaším pachtýřem na této představě neshodnete, může nastat problém. A předcházet tomu pomůže dobře zpracovaná a přehledně a jasně definovaná pachtovní smlouva. 

Pachtovní smlouvy někteří vlastníci podědili i s pozemky, mnohdy jsou tyto smlouvy relikty z dob minulých a nejsou pro vlastníky výhodné. A může se tak stát, že pokud začnete pátrat po tom, co a jak se na vašem pozemku děje, budete nepříjemně překvapeni. A ještě větší zděšení vás čeká, pokud se podíváte do staré poděděné pachtovní smlouvy a zjistíte, že pro vás není výhodná. A s tím, že pachtýř, ve vašich očích, vaši půdu znehodnocuje, nemůžete nic dělat. 

Řešením může být pokusit se smlouvu vypovědět a uzavřít novou. To ale nemusí být jednoduché. Anebo se zbavit pozemku i se starostmi.

Jaký vliv může mít špatná smlouva na váš pozemek a jeho hodnotu?

Bohužel platí, že co není zakázáno, je dovoleno. A pokud nehrajete s pachtýřem na jednu notu, pak může nastat řada problémů.

Pokud pachtýř neinvestuje do údržby a zlepšování půdy (například nedostatečné hnojení, neprovádění melioračních prací), může to vést k dlouhodobému zhoršení kvality půdy a snížení její hodnoty. Pachtýř může i bez vašeho souhlasu změnit způsob využití půdy, například přeměnit louku na les. To může mít za následek pokles hodnoty půdy, zejména pokud ji budete chtít v budoucnu prodat nebo jinak využít​. Může také bez vašeho vědomí předat půdu dalšímu subjektu do podpachtu. Pokud to není ve smlouvě výslovně povoleno, může to vést k právním komplikacím a potenciálně k poškození půdy. V těchto případech se ale vlastník (propachtovatel) může bránit tím, že pacht vypoví s okamžitou platností. Znehodnocení půdy ovšem zpět vzít nelze. 

Nevyřešené právní problémy, například neoprávněné užívání nebo změna způsobu využití, mohou komplikovat budoucí prodej půdy a snižovat její atraktivitu pro potenciální kupce​. Dlouhodobě zhoršená kvalita půdy může odradit investory, což snižuje možnost dosažení vyšší ceny při prodeji​.

Na co si dát pozor v pachtovní smlouvě?

Férová smlouva by měla chránit obě strany, jak propachtovatele, tak pachtýře. Předcházet sporům a nabízet jejich případné řešení. Může být pojistkou - hlavní ale je mít na svém pozemku spolehlivého hospodáře.

1. Definice předmětu smlouvy: 

• Ujistěte se, že smlouva obsahuje podrobné informace o propachtované nemovitosti, včetně přesné identifikace pozemku a jeho stavu při předání.
•  Je vhodné přiložit předávací protokol s fotografiemi nebo odbornou analýzu kvality půdy​​, tím lze předcházet možným sporům o to, v jakém stavu, kdo co předal či odevzdal. 
• Měl by být také uveden druh využití zemědělského pozemku. 

2. Práva a povinnosti smluvních stran: 

• Smlouva by měla jasně stanovovat práva a povinnosti jak propachtovatele, tak pachtýře. 
• Patří sem například povinnost pachtýře udržovat půdu a inventář v dobrém stavu, způsob hospodaření na pozemku a podmínky péče o živý inventář​. 

3. Doba trvání a výpovědní lhůty: 

• Je důležité přesně definovat dobu trvání pachtu a podmínky pro jeho ukončení.
• Standardní výpovědní lhůta je obvykle šestiměsíční při pachtu na dobu určitou a dvanáctiměsíční při pachtu na dobu neurčitou. 
• Výpovědní důvody by měly být ve smlouvě jasně uvedeny​. 
• Doporučujeme smlouvu uzavírat na dobu určitou s možností prodloužení. 
• Pachtovní smlouvy se uzavírají na delší dobu, standardně na 4 - 5 let, jelikož výsledky hospodaření mohou být vidět, až po nějaké době a delší smlouvy umožňují zemědělcům efektivně investovat do půdy bez obav, že se jim vložené investice nevrátí. 
• Naopak pro majitele je výhodnější kratší výpovědní lhůta, která umožňuje lepší reakci na zvyšující se ceny půdy a zvyšuje hodnotu pozemku bez dlouhodobého zatížení smlouvou. 

4. Pachtovné a platební podmínky: 

• Smlouva musí obsahovat jasně stanovenou výši pachtovného a podmínky jeho úhrady. 
• Pachtovné může být placeno v penězích nebo naturáliích, což by mělo být ve smlouvě přesně uvedeno​​. 
• U nově uzavíraných smluv se průměrná výše pachtovného pohybuje od 3 000 - 7 000 kč/ha. Záleží na druhu využití pozemku, jeho lokalitě ale i dalších faktorech. 

5. Užívání pozemku a podpacht: 

• Ve smlouvě by mělo být stanoveno, jakým způsobem může pachtýř pozemek užívat a zda může pozemek poskytnout do podpachtu jiné osobě. 
• Je doporučeno, aby podpacht byl umožněn pouze se souhlasem propachtovatele​​.

6. Nevhodné užívání pozemku: 

• Pachtýř by měl být smluvně zavázán k takovému hospodaření, které neznehodnotí kvalitu půdy. 
• To zahrnuje například dodržování správného osevního postupu a používání schválených hnojiv​​.

7. Předkupní právo: 

• Dejte pozor na ustanovení o předkupním právu pachtýře na pozemek. Toto ustanovení může komplikovat případný prodej pozemku a snížit jeho prodejní cenu. 
• Pokud je to možné, je lepší předkupní právo do smlouvy nezahrnovat nebo jej formulovat co nejméně omezujícím způsobem​. 

8. Sankce za porušení smlouvy: 

• Smlouva by měla obsahovat sankce za porušení povinností ze strany pachtýře, jako je nedodržení způsobu hospodaření nebo poškození inventáře. 
• To zahrnuje možnost okamžitého ukončení pachtu bez výpovědní lhůty v případě závažného porušení​.

Na internetu je možné nalézt různé bezplatné vzory pachtovních smluv. Je vždy třeba mít na paměti, že je třeba si upravit smlouvu na míru a ideálně využít odborných právních služeb.