Zastavitelnost pozemku aneb ‚‚stavět či nestavět“?

Zastavitelnost pozemku se vztahuje k možnosti jeho zástavby, tedy k jeho potenciálnímu využití pro stavební účely. Zastavitelnost je důležitá pro plánování a rozvoj obcí a měst, protože určuje, jaké pozemky lze využít pro nové stavební projekty a které ne. To má přímý dopad na rozvoj infrastruktury, komerčních prostor a bydlení ale také udržování rázu krajiny a biodiverzity v ní.

Jak zjistit zastavitelnost pozemku?

Zastavitelnost pozemku záleží na aktuálních regulačních podmínkách a plánování v místě obce, kde se pozemek nachází. Informace o možnosti výstavby na konkrétním pozemku můžete najít ve dvou hlavních zdrojích: územním plánu obce a katastru nemovitostí.

Územní plán obce

Územní plán obce je klíčovým dokumentem, který určuje, zda je pozemek určen k výstavbě (zastavitelný) či nikoli. 

V územním plánu naleznete barevně odlišené typy ploch a zastavitelné území bude mít speciální identifikátor sestávající z písmen a čísel, mělo by vždy začínat velkým písmenem ‚‚Z“ (dále mohou být plochy určené k výstavbě označeny také ‚‚P“ a ve výjimečných případech jinak). 

Pozemky určené k bydlení jsou typicky označeny červenou šrafou, ty k výstavbě mívají značení oranžovou mřížkou. Důležité je studovat legendu mapy, protože barvy a symboly se mohou lišit podle obce​. Kromě grafického značení jsou v textové části územního plánu upřesněny podmínky pro využití pozemků, jako je maximální procento zastavitelnosti nebo maximální výška budov.

Územní plán bývá ve většině případů k dohledání online a bezplatně a to na internetových stránkách konkrétní obce, kde si ho nejčastěji můžete stáhnout v podobě .pdf. Případně by měl být k nahlédnutí osobně při návštěvě úřadu.

Katastr nemovitostí

Dalším krokem je nahlédnutí do katastru nemovitostí, kde zjistíte základní údaje o pozemku, jako jsou jeho poloha, výměra, parcelní číslo, a případně způsob ochrany nemovitosti - tady zda se nachází v chráněném území či ne, to je pro tuto záležitost poměrně zásadní. Katastr vám také poskytne informaci o druhu pozemku - zda se jedná o zahradu, ornou půdu, ostatní plochu nebo zastavitelné území. Nedozvíte se ovšem informace o funkčním využití pozemku, tedy zda je či není stavební. Tyto informace získáte právě z územního plánu obce​​. 

Do katastru lze nahlížet online a bezplatně díky aplikaci Nahlížení do katastru nemovitostí, kde můžete vyhledávat podle čísla parcely, jednotky nebo v mapě. 

Zastavitelný nerovná se stavební

I když je pozemek v územním plánu označen jako zastavitelný, neznamená to automaticky, že je již stavebním pozemkem. Stavebním pozemkem se stává až po splnění konkrétních podmínek, jako je vydání územního rozhodnutí nebo získání stavebního povolení. Tyto kroky obvykle vyžadují ověření možnosti připojení na inženýrské sítě a komunikace​.

Pokud zjistíte, že váš pozemek spadá do zastavitelného či zastavěného území, je možné ho převést na stavební pozemek. Pro převod je nezbytné vyřídit územní rozhodnutí či územní souhlas v rámci společného povolení. 

Doporučuje se konzultace s odborníkem nebo přímé kontaktování místního stavebního úřadu či katastrálního úřadu, aby byly zajištěny nejaktuálnější a nejpřesnější informace pro váš konkrétní případ.

Zastavitelnost zemědělské půdy

U zemědělské půdy je vše trochu složitější. Na úvod je důležité zmínit, že pozemky zapsané v zemědělském půdním fondu (ZPF) jsou ze zákona chráněny a jak to definuje legislativa, měly by primárně sloužit pro zemědělské účely.

Zemědělská půda je omezený zdroj, který hraje klíčovou roli v produkci potravin a potravinové soběstačnosti. Za poslední století došlo v Česku k značnému úbytku zemědělské půdy, což podtrhuje nutnost její ochrany před dalšími zábory pro obchodní a skladovací účely nebo výstavbu. V Poslanecké sněmovně je v současné době projednávána novela o ochraně zemědělského půdního fondu, která má výrazně zvýšit ochranu ZPF a omezit možnosti měnit zemědělské na jiné typy pozemků.

Lze stavět na zemědělské půdě?

Zemědělská půda může být v územním plánu označena jako zastavitelné území, pokud existují záměry a podmínky, které podporují její převod na stavební pozemek. Tento proces obvykle vyžaduje úpravy v územním plánu a souhlas s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu.

Pro převod zemědělské půdy na stavební pozemek je nutné zažádat o vydání souhlasu s odnětím zemědělské půdy ze zemědělského půdního fondu. Tento souhlas se žádá u obecního úřadu obce s rozšířenou působností, za vynětí pozemků ze ZPF se platí odvody, které na základě žádosti vypočítává patřičný orgán ochrany​.

Je důležité si uvědomit, že zemědělská půda se stává stavebním pozemkem až na základě konkrétního územního rozhodnutí, společného povolení, nebo regulačního plánu. Samotná změna kultury půdy nebo vynětí ze zemědělského půdního fondu automaticky neznamená, že se pozemek stává stavebním pozemkem​.

Převod zemědělské půdy na stavební pozemek je tedy možný, avšak vyžaduje splnění legislativních požadavků a získání příslušných povolení. Tento proces může být složitý a časově náročný, proto je vhodné konzultovat s odborníky nebo přímo s příslušným obecním úřadem, který poskytne aktuální informace a pokyny specifické pro vaši situaci a lokalitu.