Co všechno určuje cenu zemědělské půdy

Zdálo by se, že stanovit cenu zemědělské půdy je snadné. Je přeci zakotvena zákonem a dá se tedy určit jen tak od stolu. Nic ale není dál od pravdy. Příloha č. 4 k vyhlášce č. 441/2013 Sb udává bonitu půdy a podle ní základní cenu, tu papírovou. Tržní cena je mnohem výš a ovlivňuje ji spousta faktorů. Jaké jsou ty nejčastější?

Vlastnictví a podíly

Jste jediný majitel? Čím větší vlastníte podíl prodávané půdy, tím líp. Se snižujícím podílem, cena klesá.

Spoluvlastnictví má na cenu zemědělské půdy zpravidla negativní vliv. Kupce mnohdy odrazuje představa jednání s více stranami, což může být časově náročné a komplikované a tak vést i k nižší ceně. Případní kupci mohou požadovat slevu za právní nejistotu a složitost nákupu. Spoluvlastnictví také vyžaduje souhlas všech spoluvlastníků pro řadu rozhodnutí, včetně prodeje, pronájmu nebo změny využití půdy. Což v případě neshod mezi vlastníky může zpomalit rozhodovací procesy a komplikovat samotnou správu pozemku. A pozemek se mnohdy stává v očích potenciálních kupců méně lukrativní. 

Podobný vliv na cenu může mít i probíhající komplikované dědické řízení, kdy pozemek přechází na více dědiců. 

V případech spoluvlastnictví anebo komplikovaných vlastnických vztahů doporučujeme využít při naceňování či prodeji pozemku využít služeb odborníků, za nimiž stojí tým profesionálních odhadců a právních poradců. V praxi se setkáváme s případy, kdy spoluvlastníci, kteří chtějí prodat svůj podíl nebo vykoupit podíly ostatních, čelí vysokým nákladům na právní služby a další administrativní poplatky spojené s vyvázáním ze spoluvlastnictví. I v komplikovaných případech můžete využít služeb společnosti Farmíto (ale i dalších profesionálních organizací, které se výkupu zemědělských pozemků věnují) , která se řídí etickým kodexem. 

Typ půdy a její využití

Není metr jako metr. Nejvýše naceňovány jsou zemědělské pozemky vhodné k hospodaření, zapsané ve veřejném registru půdy - LPIS. Těmi jsou orná půda a TTP (trvalý travní porost). 

Orná půda

Orná půda je obvykle cennější než jiné typy zemědělské půdy kvůli své flexibilitě v použití a potenciálu pro vysoké výnosy. V ČR se ceny orné půdy liší podle regionu, úrodnosti a přístupnosti, ale obecně patří mezi nejdražší zemědělské pozemky. Obecně se ceny mohou pohybovat od několika desítek korun za metr čtvereční v méně žádaných lokalitách až po vyšší desítky korun v oblastech s vysokou úrodností a dobrým přístupem.

Trvalé travní porosty (TTP)

TTP, které zahrnují louky a pastviny, jsou obvykle méně ceněné než orná půda, protože nabízejí nižší výnosy a jsou omezené na chov dobytka nebo produkci sena. Ceny za TTP jsou až o 20 - 30% nižší než u orné půdy, přičemž rozdíl může být výrazný v závislosti na lokalitě a kvalitě půdy. Ceny se pohybují v řádu desítek korun za metr čtvereční.

Sady

Ceny sadů mohou být vyšší kvůli investicím do výsadby a údržby stromů. Mohou pohybovat od stovky do několika stovek korun za metr čtvereční, v závislosti na druhu stromů, věku sadu a dalších faktorech.

Vinice

Vinice jsou často hodnoceny vyššími cenami kvůli specifickým požadavkům na pěstování a vysoké hodnotě produkce. Ceny se mohou pohybovat od několika stovek do tisíců korun za metr čtvereční, zvláště v renomovaných vinařských oblastech.

Chmelnice

Podobně jako vinice, i chmelnice mohou mít vyšší cenu kvůli speciálním požadavkům na pěstování a zpracování chmele. Ceny se mohou lišit v závislosti na lokalitě a kvalitě chmelnice.

O jakou lokalitu se jedná

Každá lokalita je sama o sobě jinak lukrativní. Zpravidla platí, že čím blíž je k metropolím, tím více její cena narůstá.

Mezi oblasti s nejvíce ceněnými půdami patří okolí velkých měst a metropolitní oblasti jako Praha, Brno, Plzeň, nebo Ostrava. Důvodem je potenciál pro rozvoj a přeměnu na stavební parcely, což zvyšuje poptávku a tím i ceny.

• Jižní Morava - Tato oblast je známá svou vysokou úrodností a vhodnými podmínkami pro vinohradnictví a zemědělství. V kombinaci s dobrými klimatickými podmínkami a přístupností k trhům jsou ceny zemědělské půdy zde nadprůměrné.
• Polabí - Oblast Polabí, zejména v okolí měst jako Kolín, Pardubice, nebo Hradec Králové, je známá svou vysokou úrodností půdy, což činí zemědělské pozemky zde velmi ceněné.
• Středočeský kraj - Díky své blízkosti k Praze a dobré dopravní infrastruktuře jsou zemědělské pozemky ve Středočeském kraji vysoce ceněné, a to jak pro zemědělské, tak pro potenciální stavební využití.
• Oblasti s významnými infrastrukturními projekty - Pozemky v oblastech, kde jsou plánovány nebo již probíhají významné infrastrukturní projekty (např. výstavba dálnic, průmyslových zón), mohou také dosahovat vyšších cen.

Ceny zemědělské půdy jsou dynamické a mohou se měnit v závislosti na mnoha faktorech, včetně změn v územním plánování, ekonomických podmínek a zájmu investorů. V poslední době má čím dál tím větší vliv na ceny půdy i změna klimatu - lokality, které byly úrodné začínají být ohrožovány měnícími se podnebnými podmínkami. Pokud vás zajímá aktuální a skutečný odhad ceny pozemku, doporučujeme se obrátit na odborníky, jako je třeba Farmíto, kteří sledují nejnovější trendy i vývoj trhu.

Jaká je přístupnost pozemku

Je pozemek dobře přístupný, vede k němu přístupová cesta? Pak se k němu hospodář snáz dostane a cena pozemku stoupá. 

Snadný přístup pro zemědělskou techniku a dopravu vstupů (jako jsou semena, hnojiva) a výstupů (např. sklizené plodiny) je klíčový pro efektivní zemědělské hospodaření. Pozemky s dobrým přístupem umožňují snížení nákladů na dopravu a zvyšují efektivitu práce, což může vést k vyšší produktivitě a ziskovosti. Cena takových pozemků je výrazně vyšší než těch, které se nacházejí např. uprostřed lánu. 

Dále hraje roli i přístup k hlavním silnicím, dálnicím nebo jiné důležité infrastruktuře. Pro zemědělské podniky, které se zaměřují na distribuci potravin ovlivňují jsou stěžejní i logistické výhody pozemku. 

Jaká je kvalita půdy

Kvalita půdy je jedním z nejdůležitějších faktorů ovlivňujících cenu zemědělských pozemků. Vyšší kvalita půdy znamená obvykle vyšší úrodnost, což přináší lepší podmínky pro pěstování plodin a zvyšuje potenciální výnosy z pozemku.

Vysoce úrodná půda, bohatá na živiny a s dobrou schopností zadržovat vodu, je ceněnější kvůli své schopnosti podporovat rozmanité a výnosné plodiny. Vyšší úrodnost znamená vyšší potenciální zisk pro zemědělce, což přímo ovlivňuje cenu pozemku. Dále je také podstatné jaké typy půdy se nacházejí an vašich pozemcích. Různé typy půdy (jako jsou hlinité, písčité nebo jílovité půdy) mají různé vlastnosti, které ovlivňují jejich využití. Například hlinité půdy jsou obecně úrodnější a lepší pro pěstování než písčité půdy, což se odráží na ceně.

To, jak kvalitní je vaše půda, lze zjistit v půdních databázích a mapách - např. v LPIS či v katastru nemovitostí. Stanovuje ji BPEJ - tedy bonita půdy. Lze také provést vlastní analýzu půdy odběrem vzorků. Na to je vyžadován odborný zásah. 

Velkou roli hraje také to, zda je půda ovlivněna erozí. Tou je dnes sužována až polovina orné půdy. Mohou za ní nejen přívalové deště ale i nezodpovědné hospodaření. Pokud je půda postižena erozí, její cenu to negativně ovlivňuje, protože kupující musí hned zpočátku investovat  do protierozních opatření, např. vsakovacích poldrů.

Velikost a tvar pozemku

Větší a pravidelně tvarované pozemky jsou často efektivnější pro zemědělské využití a mohou být proto hodnotnější. 

Pravidelně tvarované pozemky jsou obvykle považovány za atraktivnější, protože umožňují snažší využití prostoru a snadnější přístup pro zemědělskou techniku. Nepravidelně tvarované pozemky mohou ztěžovat samotné využití a hospodaření na půdě a zvyšovat náklady na její údržbu.

Větší pozemky mohou nabízet lepší možnosti pro efektivní zemědělské hospodaření díky ekonomice rozsahu. Na druhou stranu, velmi velké pozemky mohou být pro některé zájemce méně atraktivní kvůli vyšší pořizovací ceně nebo složitosti správy. Malé pozemky mohou být atraktivnější pro menší zemědělce nebo investory hledající menší investici.

Ucelenost pozemků

Vlastníte více pozemků? Jak jsou od sebe pozemky, které vlastníte vzdálené? Čím blíž k sobě, tím lépe. 

Nejvýhodněji jsou naceňovány pozemky nacházející se na jednom katastrálním území. 

Co všechno ještě může cenu ovlivnit

Cenu ovlivní ještě další specifika pozemků - ta ale nemá každý pozemek.

Jaká je sklonitost pozemku? Je pozemek rovinatý nebo svažitý? Není pozemek dlouhodobě podmáčený? Neleží v záplavové oblasti?

Významným faktorem může také být to, jak byl pozemek historicky využíván - s jakou péčí na něm hospodaří stávající hospodář či pachtýř a jak tomu bylo v minulosti.