Jak zřídit nebo zrušit věcné břemeno na pozemku?

Věcná břemena, někdy označovaná také jako služebnosti, jsou právní instituty, které ovlivňují způsob užívání nemovitostí. Pokud jste vlastníkem pozemku, na kterém je věcné břemeno zřízeno, nebo uvažujete o jeho zavedení či zrušení, přinášíme vám přehled základních informací o tom, co věcná břemena znamenají, jak je zřídit nebo zrušit, a jaké povinnosti a práva s nimi souvisejí.

Co je věcné břemeno?

Věcné břemeno je právní omezení vlastníka nemovitosti ve prospěch jiné osoby (fyzické nebo právnické). Může se jednat například o právo:

• přístupu přes váš pozemek,
• odběru vody z vodního zdroje nacházejícího se na všem pozemku
• pastvy zvířat na vašem pozemku,
• sklizně,
• nebo dokonce umístění inženýrských sítí.

U rezidenčních nemovitostí, tedy u bytů či domů bývá věcných břemen spojených s užíváním nebo obýváním dané nemovitosti více a jsou mnohdy právně komplikovanější než v případě zemědělských pozemků. 

Jak zřídit věcné břemeno?

Věcné břemeno lze zřídit několika způsoby. Nejběžnější jsou:

1. Smlouvou

Uzavírá se mezi vlastníkem pozemku a osobou, která bude z věcného břemene těžit.

Smlouva musí být uzavřena písemně a obsahovat přesné vymezení rozsahu věcného břemene.

Pro nabytí účinnosti je nutné věcné břemeno zapsat do katastru nemovitostí.

2. Rozhodnutím soudu nebo správního úřadu

Pokud se strany nemohou dohodnout, může věcné břemeno zřídit soud (např. v případech přístupové cesty k nemovitosti, která by byla bez ní nevyužitelná).

3. Vydržením

Jestliže někdo dlouhodobě užívá cizí nemovitost (např. přístupovou cestu) v dobré víře, že na to má právo, může věcné břemeno vzniknout vydržením. Doba vydržení je obvykle 10 let.

Jak zrušit věcné břemeno?

Zrušení věcného břemene je možné v těchto situacích nebo za těchto podmínek:

1. Dohodou

Obě strany (vlastník pozemku i oprávněná osoba) se dohodnou na zrušení věcného břemene. Opět je nutný zápis do katastru nemovitostí.

2. Rozhodnutím soudu

Soud může rozhodnout o zrušení věcného břemene, pokud pominul jeho účel (např. cesta už není potřebná).

3. Uplynutím doby nebo zánikem oprávněné osoby

Pokud je věcné břemeno zřízeno na dobu určitou, zaniká po jejím uplynutí. V případě smrti fyzické osoby nebo zániku právnické osoby bez právního nástupce věcné břemeno rovněž zaniká.

Co z věcného břemene plyne pro vlastníka nemovitosti?

Vlastník nemovitosti, na níž je věcné břemeno zřízeno, je povinen toto břemeno respektovat. To znamená:

• Omezené užívání pozemku – Například pokud přes váš pozemek vede přístupová cesta, nemůžete ji zablokovat ani zastavět.
• Údržba břemene – V některých případech je vlastník nemovitosti povinen udržovat břemeno v provozuschopném stavu (např. přístupovou cestu).

Zároveň však máte právo na:

• Kompenzaci – Pokud věcné břemeno zásadně omezuje hodnotu vašeho pozemku, můžete vyjednat finanční kompenzaci za jeho zřízení.
• Omezení nadměrného užívání – Oprávněná osoba musí užívat věcné břemeno v souladu s jeho účelem.

Jak postupovat, pokud chcete věcné břemeno zřídit nebo zrušit?

1. Zjistěte aktuální stav v katastru nemovitostí
   Věcná břemena jsou evidována v katastru. Do katastru je možné nahlížet online a bezplatně nebo si jej vyžádat na patřičném úřadě. 
2. Poradíte se s odborníkem
   Ať už plánujete věcné břemeno zřídit, zrušit, nebo s ním jinak nakládat, je vhodné konzultovat situaci s právníkem nebo odborníkem na nemovitosti.

Jak existence věcného břemene ovlivňuje cenu pozemku?

Věcné břemeno může mít poměrně velký vliv na tržní hodnotu pozemku, a to jak negativní, tak (spíše výjimečně) i pozitivní. Záleží na typu břemene, rozsahu jeho užívání a možnostech budoucího využití nemovitosti.

Kdy věcné břemeno snižuje hodnotu pozemku?

1. Omezení využití pozemku
   Pokud je například zřízena služebnost cesty, průchodu nebo průjezdu, může to snižovat možnosti vlastníka využívat pozemek podle jeho potřeb. A tak se při prodeji mohou kupující obávat komplikací spojených s tímto omezením, což cenu pozemku zpravidla snižuje.
2. Snížení atraktivity pro investory
   Pozemky se služebnostmi mohou být z dlouhodobého hlediska pro investory méně zajímavé - do budoucna mohou znamenat komplikaci z hlediska nakládání s pozemkem a jeho rozvojem. 
3. Složitější prodej
   Přítomnost věcného břemene, ale také další právní zatížení, často může znamenat komplikovanější právní průběh prodeje - a také delší dobu.
4. Finanční zátěž
   Některá věcná břemena, jako je povinnost údržby cesty nebo dodávky určitého plnění (reálná břemena), mohou představovat pravidelné náklady, což odradí potenciální kupce.
5. Výrazné snížení hodnoty u zemědělské půdy
   Zemědělská půda s věcným břemenem, jako je právo pastvy nebo umístění inženýrských sítí, má zpravidla nižší tržní hodnotu než obdobný pozemek bez omezení.

Kdy může být věcné břemeno přínosem?

I když je to spíše výjimkou, existují situace, kdy může věcné břemeno zvýšit atraktivitu pozemku:

1. Přístupová cesta
   Zřízení věcného břemene přístupu může zvýšit hodnotu pozemku, pokud tím získá vlastní přístupovou cestu, což je často klíčové pro jeho využití.
2. Sdílení nákladů
   V některých případech může věcné břemeno znamenat, že oprávněná osoba přispívá na údržbu nebo zlepšení infrastruktury (např. přístupové cesty), což může být pro vlastníka pozemku výhodné.

Co byste měli vědět při prodeji pozemku s věcným břemenem?

Pokud plánujete prodej pozemku s věcným břemenem, mějte na paměti následující:

• Transparentnost – Kupující má právo být předem informován o existenci věcného břemene. Zatajování této informace může vést k právním sporům. Je lepší při prodeji vždy vyložit karty.
• Odhad ceny – Pozemky s věcnými břemeny by měly být oceněny s ohledem na daná omezení. S poctivým odhadem vám může pomoci jak naše online kalkulačka, tak odborný odhad pozemku, který provádíme zcela zdarma a nezávazně.
• Vyjednávání – V některých případech může být věcné břemeno zrušeno dohodou před samotným prodejem, což může zvýšit hodnotu pozemku.

Přítomnost věcného břemene na pozemku zpravidla snižuje jeho hodnotu, zejména pokud omezuje možnosti užívání nebo zvyšuje náklady spojené s vlastnictvím. Pokud se věcné břemeno týká vašeho pozemku a plánujete jeho prodej, doporučujeme konzultaci s odborníky. U nás ve Farmítu vám rádi pomůžeme s právním řešením i férovým oceněním pozemku, abyste získali co nejvyšší možnou cenu, a to i v případě, že je nemovitost zatížena služebností.