Nový stavební zákon a digitalizace 2024: Vliv na zemědělské pozemky
Jako majitel zemědělské půdy v České republice jste možná stáli před dilematem: zachovat půdu pro zemědělské účely nebo ji přeměnit na stavební parcelu. K tomu, aby to bylo možné je nutné pozemky odejmout ze zemědělského půdního fondu a to není jednoduché. Vyžaduje to nelehký schvalovací proces ale i změnu územního plánu. A mnohdy končí neúspěšně. S nástupem nového stavebního zákona v lednu 2024 a zavedením "Jednotného environmentálního stanoviska" (EIA nebo JES) se tento proces stal ještě komplexnějším - zákon, který vstupuje v platnost od července 2024 přináší zjednodušení administrativy ale i nová schvalovací kritéria.
Vlastníte pozemek a zajímá vás jakou má cenu?
Využijte služeb naší online kalkulačky. Zcela zdarma a nezávazně.
Centralizace a zjednodušení procesu: o vynětí pro stavební účely bude rozhodovat stavební úřad
Jednou z hlavních změn je, že o vynětí půdy ze ZPF a povolení stavebního záměru bude nově rozhodovat stavební úřad. Tento úřad také stanoví výši odvodů za vynětí půdy ze ZPF. Dříve tento proces zahrnoval více úřadů a vyžadoval zvláštní souhlas od orgánů ochrany půdního fondu - stavební úřad roli těchto úřadů bude nyní ve většině případů zastupovat sám anebo bude o vynětí rozhodovat na základě vyjádření orgánů ochrany ZPF.
Na jedné straně zjednodušují administrativní proces získávání povolení tím, že centralizují environmentální hodnocení do jednoho dokumentu. Umožňuje, aby stavební úřad získal všechna potřebná stanoviska najednou, což by mělo zrychlit a zjednodušit stavební řízení. Teoreticky tedy pro povolení stavby dostanete jedno razítko od jednoho úřadu.
Na druhé straně mohou znamenat složitější a přísnější podmínky pro schvalování projektů z hlediska vlivů na životní prostředí. Každý projekt musí být pečlivě posouzen z hlediska jeho dopadu na životní prostředí. Pro majitele zemědělských pozemků to znamená, že proces přeměny půdy na stavební parcelu se může stát ještě složitějším a časově náročnějším. Majitelé půdy by měli pečlivě zvážit všechny aspekty těchto změn, aby mohli úspěšně navigovat nové právní požadavky a optimalizovat využití své půdy.
Rozhodování o větších pozemcích při vynětí ze ZPF
Při odnětí půdy větší než jeden hektar bude stavební úřad rozhodovat na základě vyjádření příslušných orgánů ochrany ZPF, což by mělo zajistit lepší ochranu velkých pozemků a omezit moc stavebních úřadů v tomto ohledu.
Účast spolků v řízení
Novela umožňuje účast ekologických spolků v řízeních o povolení záměrů, které vyžadují kácení stromů nebo výjimky z ochrany zvláště chráněných druhů rostlin a živočichů. To by mělo zajistit, že ekologické zájmy budou lépe chráněny.
Zrychlení procesu rozhodování: kratší schvalovací lhůty
Nový stavební zákon také přináší změny v procesu povolování staveb. Stavební úřady budou mít zákonem stanovené lhůty pro vyřízení žádostí. Obvykle se žádost vyřídí do třiceti dnů, s možností prodloužení o dalších třicet dnů v odůvodněných případech. Např. pro stavbu rodinného domu bude povolení vydáno do 30 dnů, u složitějších staveb, jako jsou dálnice nebo elektrárny, do 120 dnů. Kromě toho je zaveden nový institut tzv. předběžné informace, která stavebníkům poskytne informace o podmínkách využívání území a nutnosti povolení.
Aktualizace říjen 2024: Digitalizace a jednotné řízení
Nový zákon zavádí digitalizaci stavebního řízení. Ta měla umožnit podání žádosti přes internet a sledování jejího stavu online. Cílem bylo, stejně jako u zavedení nového zákona, sjednotit, zjednodušit a vést k urychlení a zefektivnění celého řízení. Pro podávání žádostí online byl zaveden Portál stavebníka.
Počátkem října vláda oznámila, že z důvodu problémů, které digitalizaci provází, bude minimálně po dobu 12 měsíců možné povolovat stavby i podle původních pravidel, kterými se stavebníci a úředníci řídili před novou verzí stavebního zákona.
O finálním znění návrhu a celkovém řešení situace bude vláda rozhodovat 16. října.
Nová kategorizace staveb
Nový stavební zákon přináší také novou kategorizaci a dělení staveb - a pro každou kategorii staveb stanovuje odlišné podmínky týkající se schvalovacích procesů a výstavby. A důležitým kritériem při rozhodnutí o povolení stavby se stává vliv na životní prostředí. V případě zemědělských pozemků, mohou se tyto změny týkat např. umisťování různých obnovitelných zdrojů energie na pozemky v ZPF. Podle nového energetického zákona jsou výrobny elektřiny z obnovitelných zdrojů považovány za technickou infrastrukturu a lze je umisťovat i v nezastavěných územích obcí, pokud to územní plán výslovně nevylučuje. To znamená, že na zemědělských pozemcích může být snazší umístit například fotovoltaické elektrárny, pokud to místní územní plán umožňuje.
Zajímá vás více?
Nový stavební zákon č. 283/2021 Sb. v plném znění naleznete zde.
Přeměna zemědělské půdy na stavební parcely je proces, který vyžaduje řadu kroků, včetně změny územního plánu a získání všech potřebných povolení. S novým zákonem a JES se tyto kroky mohou zdát jednodušší, ale realita je často složitější. Environmentální hodnocení může odhalit potenciální problémy, jako jsou ohrožení biodiverzity, znečištění vodních zdrojů nebo negativní dopady na místní ekosystémy, které mohou vést k odmítnutí změny využití půdy.
Kromě těchto technických a byrokratických výzev je důležité si uvědomit i širší dopady přeměny zemědělské půdy. Zemědělská půda je nejen zdrojem potravin, ale také klíčovým prvkem v udržení biodiverzity a ochraně přírodních zdrojů. V době, kdy se Česká republika a celý svět potýkají s výzvami klimatické změny a ztráty biodiverzity, je zachování zemědělské půdy důležitější než kdy jindy.
Cestou jak z toho ven, pokud svůj zemědělský pozemek již dále pro zemědělské účely využívat nechcete, je jeho prodej někomu, kdo o něj bude dále pečovat. Může jím být specializovaná firma, jako je například ta naše, nebo i hospodařící zemědělec. A utržené peníze pak investovat do svého záměru.
Zvažujete prodej půdy a potřebujete poradit?
Máme tým odborníků, který se v zemědělských pozemcích skutečně vyzná. Vaši půdu oceníme zcela zdarma a nezávazně.
