Spoluvlastnictví pozemků aneb vše o vlastnických podílech

Vzhledem k historickému vývoji naší země je velmi časté, že jeden pozemek, vedený jako celek, spoluvlastní v podobě podílů více majitelů. Spoluvlastnictví, je u nás běžným typem vlastnění půdy. Obecně vzniká dědictvím, darem, společnou koupí nemovitosti dvěma a více osobami nebo při společném jmění manželů. 

V České republice podíl nemovitostí ve spoluvlastnictví exponenciálně narostl vlivem restitučních řízení, která probíhala od 90. let 20. století. Restituenti byli a jsou tvořeni často dědickou generací původních majitelů půdy. Dělením společných domácností a dědických řízení navíc počet spoluvlastníků stále narůstá, pole se tak drobí a nedorozumění a spory mnohdy bohužel násobí.

Co je to spoluvlastnictví?

Spoluvlastnictví je vlastnictvím dvou nebo více osob k jedné společné věci zároveň. Upravuje a definuje jej občanský zákoník (§ 1115 až § 1239). Spoluvlastníci musí rozhodovat o důležitých otázkách týkajících se majetku společně, a při tom respektovat práva a zájmy ostatních spoluvlastníků.

Principem spoluvlastnictví podle českého práva je tzv. ideální spoluvlastnictví, kdy mají všichni spoluvlastníci práva k celé věci. Každému připadá ideální nebo také fiktivní podíl – tedy např. v případě vlastnictví ¼ pozemku majiteli nepatří konkrétní čtvrtina z celku, ale ¼ z každého milimetru pozemku.

Jak spoluvlastnictví pozemků definuje zákon?

Zákon určuje právní vztahy mezi spoluvlastníky a to jak se společným majetkem mohou nakládat. 

Občanský zákoník České republiky (zákon č. 89/2012 Sb.) v oddílech věnovaných spoluvlastnictví detailně upravuje práva a povinnosti spoluvlastníků, stejně jako postupy pro řešení případných sporů. Namátkou jsou to:

Je důležité, aby se spoluvlastníci snažili nejprve o vzájemnou dohodu, a pokud to není možné, mohou se obrátit na soudní systém, který poskytuje řadu možností pro spravedlivé vyřešení konfliktů. To ale může být velmi náročné - jak na čas, energii tak finance.

Na spoluvlastnictví zemědělských pozemků má nepřímý vliv i zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu. Ten se primárně zaměřuje na ochranu, využívání a zlepšování zemědělského půdního fondu a tak určuje, jak s pozemkem mohou spoluvlastníci nakládat:

V praxi to znamená, že spoluvlastníci zemědělských pozemků musí své rozhodnutí o správě, využívání a případném převodu pozemků konzultovat s příslušnými ustanoveními zákona o půdě, aby zajistili, že jejich plány jsou v souladu s právními požadavky a omezeními stanovenými tímto zákonem.

Kde zjistit, zda jsem spoluvlastník a jaký mám na pozemku podíl? 

To zda a jak velký podíl na pozemku vlastníte lze zjistit ve veřejně dostupných dokumentech. Mohou být získány různými způsoby - díky digitalizaci státní správy je možné je získat online, ale také při osobní návštěvě katastrálních úřadů či notáře.

Katastr nemovitostí

• Každý vlastník je zapsán v katastru nemovitostí a podíl, který má na celé nemovitosti, je vyjádřen zlomkem. Tento údaj lze nalézt vedle jména vlastníka pozemku. Velikost podílu udává účast vlastníka na právech nemovité věci i váhu jeho hlasu. Záznamy katastru nemovitostí jsou veřejně přístupné zdarma a online prostřednictvím webových stránek Českého úřadu zeměměřického a katastrálního (ČÚZK) nebo přímo na katastrálních úřadech. Pro online vyhledávání můžete využít službu "Nahlížení do katastru nemovitostí".

Výpis z katastru nemovitostí

• Pro oficiální účely můžete požádat o výpis z katastru nemovitostí na příslušném katastrálním úřadě nebo elektronicky, pokud disponujete elektronickým podpisem. Výpis obsahuje detailní informace o pozemku, včetně seznamu spoluvlastníků a velikosti jejich podílů.

Notářský zápis nebo smlouva

• Pokud bylo spoluvlastnictví zřízeno nebo upraveno smlouvou (například kupní smlouvou, darovací smlouvou nebo smlouvou o převodu nemovitosti), měli byste mít kopii této smlouvy. Dokument by měl obsahovat informace o podílech jednotlivých spoluvlastníků.

Rozhodnutí o dědictví

• Pokud jste se stali spoluvlastníkem pozemku děděním, informace o vašem podílu a podílech ostatních spoluvlastníků by měly být uvedeny v rozhodnutí o dědictví, které vydal příslušný soud.

Problémy spojené se spoluvlastnictvím zemědělské půdy

Všechna důležitá rozhodnutí týkající se spoluvlastněného majetku by měla být přijímána společně všemi spoluvlastníky. Pro běžnou správu stačí jednoduchá většina, pro zásadní rozhodnutí, jako je prodej nebo zatížení majetku, je obvykle potřebná kvalifikovaná většina nebo dokonce souhlas všech spoluvlastníků. Což může přinášet řadu neshod. Pro představu:

Rozdílné názory na využití půdy: 

• Spoluvlastníci mohou mít odlišné představy o tom, jak by měl být pozemek využíván - zda pro zemědělské účely, jako je pěstování plodin nebo chov dobytka, nebo pro alternativní využití, jako je výstavba nebo rekreace. Každý spoluvlastník má právo majetek užívat, ale musí tak činit takovým způsobem, aby neomezil práva ostatních spoluvlastníků.

Rozdělení výnosů: 

• Spory mohou vzniknout také ohledně rozdělení příjmů z půdy, například z pronájmu nebo prodeje úrody. Příjmy z majetku (např. z pronájmu) se dělí mezi spoluvlastníky podle velikosti jejich podílů, pokud není dohodnuto jinak.

Investice a údržba: 

• Investice do infrastruktury, údržba a rozvoj pozemku mohou vyžadovat významné finanční prostředky, a shoda na těchto otázkách může být mezi spoluvlastníky obtížná.

Dělení pozemku: 

• Bez souhlasu ostatních spoluvlastníků nemůže jeden spoluvlastník fyzicky rozdělit pozemek nebo změnit jeho využití v rozporu s původními dohodami nebo účelem pozemku.

Při nakládání se spoluvlastnickým majetkem mohou vznikat situace, kdy není mezi spoluvlastníky shoda. V takovém případě je ideálním řešením je mezi spoluvlastníky dohody o užívání nebo správě majetku.

Pokud není možné dosáhnout dohody, může spoluvlastník požádat soud o vydělení jeho podílu, což může vést k fyzickému rozdělení majetku, pokud je to možné, nebo k jeho prodeji a rozdělení výtěžku.

Jak prodat spoluvlastnický podíl na pozemku?
 

Řešením neřešitelných sporů mezi spoluvlastníky může být prodej pozemku. Buď někomu ze spoluvlastníku nebo třetí osobě. 

Prodat svůj podíl na pozemku je možné i bez souhlasu dalších spoluvlastníků, je ale nutné postupovat podle platné legislativy ČR.

Důrazně doporučujeme pro prodej pozemků i dalších nemovitostí využívat služeb odborníků (těmi je mimo jiné i Farmíto) - ať už se jedná o radu zkušených odhadců a obchodníků nebo právně poradenské služby. Prodej pozemku s sebou nese poměrně velké množství úředních náležitostí, ve kterých se může nezkušený prodávající ztratit. Zejména je třeba si pořádně pohlídat kupní smlouvu - ta by měla být výhodná a férová pro obě strany. 

Nenechte se také zlákat podezřelými nabídkami - ať už jsou překvapivě vysoké či nízké. Určování ceny je samostatná disciplína a při jejím stanovování hraje roli celá řada faktorů. Poctivou nabídku vám nikdo nedá bez znalosti pozemku.